ціни;
В· продукт на ринку повинен бути однорідним;
В· на ринку повинна існувати досконала мобільність, тобто покупці і продавці повинні мати можливість і бути готові до переміщення для вчинення покупки точно так само, як і товари повинні бути переміщувані;
В· продавців і покупців на ринку має бути так багато, що жоден з них не міг би впливати на ринкову ціну;
В· попит і пропозиція еластичні за ціною;
В· витрати угод низькі в порівнянні з вартістю товару. p> Будь-які відхилення від вищенаведених умов знижують ефективність розподілу ресурсів через ціновий механізм. Розглянемо, якою мірою відповідають характеристики ринку нерухомості умовам досконалого конкурентного ринку. Точна інформація про ціни. Так як ринок нерухомості не є централізованим, як, наприклад, ринок цінних паперів, угоди і ціни угод не стають моментально доступними одразу всім учасникам ринку. Одна зі специфічних особливостей ринку нерухомості полягає в дефіцитності та адекватності ринкової інформації, що обумовлено, головним чином, географічним поділом ринку з локалізацією попиту та пропозиції, нерегулярним отриманням інформації продавцями і покупцями в міру потреби в ній. Тут важко отримати відомості про ціни фактично відбулися угод, їх змісті. Однорідність продукту. Складність і різноманіття прав в сукупності з унікальними фізичними характеристиками кожного об'єкта є однією з головних причин недосконалості ринку нерухомості. Деякі ціноутворюючі характеристики об'єкта, такі як тип будівлі, вік, розміри, загальний стан і умови оренди можуть бути відомі. Але деталі конструктивних особливостей, особливості конкретних інтересів і місця розташування, які, в кінцевому рахунку, і будуть визначати ціновий рівень, можуть бути виявлені і проаналізовані тільки професійним оцінювачем. Нерухомість може володіти різними фізичними споживчими властивостями: матеріалом виготовлення, ступенем новизни, архітектурним стилем, внутрішнім плануванням, обробкою, терміном служби і ін Навіть при збігу зовнішніх і експлуатаційних властивостей нерухомість може відрізнятися місцем розташування до під'їзних шляхів, підприємствам інфраструктури, екологічної особливістю регіону і т. д. Для житлової нерухомості важливий вид з вікна (у двір, на вулицю, на сусідній будинок), близькість до центру, місцем роботи і т. д. Мобільність продуктів. Даним критерієм ринок нерухомості не відповідає вже в силу класичного визначення нерухомості. Велика кількість продавців і покупців. Різноманіття характеристик нерухомості, особливо місце розташування, в сукупності з відсутністю на місцевому ринку аналогічної нерухомості-замінника дає окремим продавцям елемент монопольного становища на ринку. Обмежено кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів, об'єктів з виразним художнім стилем. Користуючись дефіцитом інформації про відповідних цінах або орендних платах, продавець може досягти в угоді ціни, яка суттєво вище ринкового рівня. Обмежено і число покупців нерухомості, так як остання, в силу перерахованих споживчих властивостей, має високу ціну. Обмеженість продавців і покупців призводить до формування практично індивідуальних цін. p> Низькі транзакційні витрати - Витрати, які несуть покупці і продавці нерухомості за висновком. Необхідність залучення професійних консультантів, досить високі комісійні та істотні податки і збори в сумі складають досить високий відсоток по відношенню до суми угоди. Величина витрат при проведенні угод з житловою нерухомістю в даний час в країнах з розвиненим ринком нерухомості становить близько 5-6% від ціни об'єкта. p> Таким чином, з короткого розгляду характеристик ринку нерухомості можна зробити висновок про їх істотному невідповідність критеріям досконалого ринку. У силу об'єктивних обставин, за допомогою тільки цінового механізму не можна вирішити завдання оптимального розподілу нерухомості, як ресурсу суспільства. Ціни на ринку нерухомості більш стабільні і практично не реагують на короткострокові зміни ринкової кон'юнктури. p> 2. Структура ринку нерухомості
Ринок нерухомості являє собою сукупність наступних структурних елементів:
В· об'єктів нерухомості;
В· економічних суб'єктів, що оперують на ринку;
В· процесів функціонування ринку;
В· інфраструктури ринку
Економічними суб'єктами ринку нерухомості є:
Гј продавці (Орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю
Гј покупці (Орендарі). В якості покупця (орендаря) може виступати юридична або фізична особа чи орган державного управління, який має право на дану операцію за законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, інозем...
