якості незавершених будівництвом об'єктів можуть виступати будівлі і споруди. Будівля - це будівельна система, що складається з несучих та огороджувальних або сполучених конструкцій, утворюють наземний замкнений об'єм, призначений в залежності від функціонального призначення для проживання або перебування людей, або для виконання різних виробничих процесів. Споруда - це об'ємна, площинна або наземна, надземна чи підземна будівельна система, що складається з несучих, а в окремих випадках і огороджувальних конструкцій, і призначена для виконання виробничих процесів різного виду, зберігання матеріалів, виробів, обладнання, для тимчасового перебування людей, переміщення людей і вантажів.
При оцінці ринкової вартості не завершених будівництвом об'єктів необхідно їх класифікувати. Найбільш загальною є класифікація їх з точки зору можливостей виступати в якості об'єктів дохідної нерухомості. Діючі норми проектування передбачають наявність будівель і споруд виробничого призначення, громадських будівель і споруд, а також житлових будівель.
Більшість будівель і споруд громадського значення, а також житлові будівлі можуть бути використані в якості об'єктів комерційної нерухомості, іншими словами, вони можуть розглядатися як об'єкти, здатні приносити дохід. Ці типи об'єктів нерухомості можуть бути оцінені з використанням витратного і дохідного підходів. Будинки і споруди виробничого призначення можна розділити на дві великі групи.
До першої групи відносяться будівлі і споруди спеціалізованого призначення, у яких можливості зміни функціонального призначення практично відсутні через особливостей конструктивних рішень. До таких об'єктів нерухомості можуть бути віднесені, наприклад, будівлі та споруди видобувних галузей промисловості.
У другу групу входять об'єкти, які можуть бути використані для розміщення в них різних типів виробництв, а отже, мають більш універсальними об'ємно-планувальними і конструктивними рішеннями. Ці властивості найбільш характерні для будівель галузей машинобудування, харчової, фармацевтичної промисловості і т.д.
При оцінці ринкової вартості не завершених будівництвом об'єктів першої групи можливе використання в основному витратного підходу. Ринкова вартість об'єктів другої групи може бути визначена із застосуванням як витратного, так і дохідного підходу.
1.2 Основні етапи оцінки вартості
Підхід, заснований на порівняльному аналізі продажів при оцінці не завершених будівництвом об'єктів, має вкрай обмежене застосування через складнощі розрахунку поправочних коефіцієнтів.
Основні етапи визначення ринкової вартості будівель і споруд, не завершених будівництвом:
- ознайомлення з об'єктом оцінки і його ідентифікація;
- огляд та опис об'єкта;
- збір та узагальнення інформації, необхідної для проведення оцінки;
- розрахунок ринкової вартості з ...
