альним документом - заставної, яка підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Заставна - іменний цінний папір, що засвідчує такі права її власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без подання інших доказів існування цього зобов'язання; право застави на майно, обтяжене іпотекою. За певних умов заставна може набувати властивостей цінного паперу, здатної переходити від одного власника до іншого і бути достатньою мірою відірваною від початкового вимоги.
Нарешті, у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу заставленого майна з публічних торгів. При реалізації майна, закладеного за договором іпотеки, іпотечний кредитор має переваги перед іншими кредиторами в розмірі суми, зазначеної в заставної.
Відповідно до вищевикладеного, можна виділити наступні основні принципи іпотеки:
· гласність , або публічність, доступ кожного зацікавленої особи до інформації, що міститься в іпотечній книзі;
· спеціальність - можливість встановлення іпотеки лише до певної нерухомості і в певному обсязі;
· достовірність - записи в публічних книгах означають, що стосовно даного майна немає інших прав і правових обмежень, крім позначених;
· старшинство - перевага одного закладного права перед іншим у залежності від часу внесення його в іпотечну книгу;
· безповоротність - іпотека припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі або договорі;
· незастосовність погасительной давності до занесеним в іпотечну книгу прав.
Специфіка іпотечних операцій висуває певні вимоги до механізму іпотечного кредитування, що служить підставою для виділення його як самостійна форма кредиту і дозволяє говорити про особливе сегменті фінансового ринку - ринку іпотечного капіталу.
Ринок іпотечного капіталу - це частина фінансового ринку, на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості. Учасниками процесу іпотечного кредитування є іпотечний кредитор, позичальник (власник нерухомості), інвестор, спеціалізовані посередники, уряд. Інвесторами можуть бути різні кредитні і фінансові організації, страхові компанії, пенсійні фонди, а так само населення. Основними індикаторами, що характеризують кон'юнктуру на іпотечному ринку, є, з одного боку, ставки відсотка за іпотечними облігаціями, а з іншого - ставки по іпотечних кредитах.
В економічному відношенні іпотека - це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційно недоцільні, і що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів.
Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування та особливості такого роду кредиту, які дають йому перевагу перед іншими способами кредитування.
Функції, виконувані іпотечним кредитуванням , можна сформулювати наступним чином:
функція фінансового механізму залучення інвестицій у сферу матеріального виробництва;
функція забезпечення повернення позикових коштів;
функція стимулювання обороту і перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін.) економічно недоцільні або юридично неможливі;
функція формування багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.
К основним вимогам можна віднести наступні:
сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринкової вартості житла, що купується;
величина щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30% сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період;
при процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника та созаемщиков.
Зазначені стандарти і вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.
Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житлово...
