потекою розуміють також заставну і борг за іпотечним кредитом. Іпотека встановлюється в забезпечення зобов'язань за договорами позики, кредитними договорами, і іншим договорами, пов'язаними з купівлею-продажем, орендою, підрядом та іншими взаєминами.
Існують різні види іпотечних кредитів:
кредит на нерухомість;
іпотека на будинок;
іпотека на житло;
іпотека на заміський будинок;
іпотека на квартиру;
іпотека на квартиру в новобудові;
іпотека на кімнату;
іпотека на котедж;
іпотека на новобудови;
іпотека на покупку квартири в новобудові;
кредит на купівлю житла;
кредит на купівлю квартири.
В економічній літературі існують різні класифікації іпотечних кредитів, в залежності від цілого ряду їх властивостей, цілей використання, утримання взаємин між заставодавцем і заставодержателем та інших ознак.
Так, виділяють іпотеку первинну і вторинну іпотеку.
Первинна іпотека передбачає першочергове право задоволення з закладеного майна, що є юридично більш сильним по відношенню до всіх інших іпотечним правам. Вторинна іпотека - це видача кредиту під заставу тієї власності, яка вже обтяжена іпотекою.
Практиці відома закрита іпотека, тобто договір застави нерухомості, що забезпечує кредитне зобов'язання, при якому забороняється дострокове погашення і вторинне використання цього ж зобов'язання.
Виділяють постійну іпотеку, тобто такий договір застави, яким забезпечується зобов'язання, що передбачає, що протягом усього терміну дії договору сплачуються тільки відсотки, у той час як основна сума виплачується після закінчення терміну дії кредитного договору та договору іпотеки.
Існує прийнята іпотека, яка має на увазі перехід зобов'язання за іпотечним кредитом до набувача закладеного об'єкта нерухомості. При цьому на покупця нерухомості покладається зобов'язання за непогашеним кредитом, у той час як колишній власник несе вторинну відповідальність.
Пружинна іпотека - це такий договір застави нерухомого майна, згідно з яким зобов'язання щодо повернення кредиту полягає у здійсненні рівновеликих періодичних платежів у рахунок погашення основної суми боргу, а також процентних виплат. Таким чином, зі здійсненням кожного платежу відбувається зниження сумарного платежу.
Іпотека ролловерние (від англ. - Roll over - перевертати) - це такий договір іпотечного кредитування, який передбачає, що термін кредиту ділиться на рівні часові відрізки (як правило, 3 місяці або 6 місяців) і для кожного з цих відрізків встановлюється своя процентна ставка (тобто плаваюча процентна ставка) в залежності від тієї кон'юнктури, яка складається на ринку. Різновидом ролл-Овернь іпотечного кредиту є іпотека з пересматриваемой ставкою, тобто такий договір, за яким ставка відсотка змінюється з урахуванням переважаючих ринкових ставок через певні інтервали часу.
Іпотека з зворотним аннуитетом - договір, згідно з яким кредитор виробляє періодичні виплати позичальнику. При цьому залишок основної суми кредиту зростає на всю суму накопичуваних відсотків і на величину вироблених періодичних виплат.
Іпотека з диференційованими платежами - іпотечний кредит з фіксованою ставкою, платежі в погашення якого збільшуються; графік погашення в цілому не змінюється, але виплати поступово зростають.
Сучасне російське законодавство встановлює два види іпотеки - іпотека в силу закону і іпотека в силу договору.
Іпотека в силу закону - під іпотекою в силу закону (законної іпотекою) розуміється таку заставу нерухомого майна, який виникає на підставі федерального закону. При цьому до законної іпотеки в разі настання вказаних у федеральному законодавстві обставин застосовуються правила про заставу, які виникають в силу договору про іпотеку, якщо федеральним законом не встановлено інше.
Іпотека за договором - це застава нерухомого майна, який виникає відповідно до угоди, досягнутої сторонами.
1.2 Методи іпотечного кредитування і кредитні ризики
Оцінка та аналіз методів фінансування необхідні при аналізі потоків доходу від нерухомості. Величину і періодичність отримання доходів по заставних на фінансовому ринку можна спрогнозувати більш точно, ніж при інвестуванні власного капіталу.
В даний час розроблено безліч типів іпотечних кредитів, що розрізняються залежно від схем видачі, погашення та обслуговування.
