.
Найчастіше звертаються до експертного методу, що обумовлено фактом обмеженості необхідної інформації, а знижка на вимушений характер продажу знаходиться в діапазоні від 20% до 50% [6, с.13].
У випускний кваліфікаційної роботі в якості експертів виступили співробітники Центрального відділення ощадбанку ОПЕРВ ОСБ 1806/18060 ВАТ «Ощадбанку Росії», яким було запропонований за 10 бальною шкалою оцінити фактори, виляющие на ліквідаційну вартість об'єктів нерухомості. Зведена таблиця і розрахунок поправочного коефіцієнта представлений в таблиці 7.
Таблиця 7 - Розрахунок поправочного коефіцієнта ліквідаційної вартості об'єкта застави при кредитуванні
Фактор воздействіяОценка, баллиСтепень впливу,% Інтегральна оценкаІнвестіціонная прівлекательность80,342,72Риночная стоімость70,362,52Кон'юнктура ринка70,191,33Суб'ектівние фактори50,110,55Ітого 7,12
Таким чином, поправочний коефіцієнт складе:=7,12/10=0,712
Тоді ліквідаційна вартість складе: ликв=3882,797 * 0,712=2764,551
Таким чином, ліквідаційна вартість даного об'єкту нерухомості - застави кредитування становить 2764,55 тис. руб.
При цьому, заставна вартість об'єкта дослідження визначена на основі витратного підходу до оцінки нерухомості, а ринкова вартість з урахуванням порівняльного підходу до оцінки нерухомості.
У відповідності з проектними заходами з формування процедури оцінки умов експлуатації об'єкта - застави при кредитуванні сума кредиту повинна бути скоригована - таблиця 8.
Таблиця 8 - Розрахунок вартості об'єкта нерухомості - об'єкта застави з урахуванням оцінки умов технічної експлуатації (проект)
ПоказательЗначеніеПрінадлежность до об'єктів транспортної інфраструктури1,2Возможность небезпечних природних процесів і явищ, техногенних воздействій0,97Прінадлежность до небезпечних виробничих об'ектам1,4Налічіе приміщень з постійним перебуванням людей0,86Період фактичної експлуатації на момент сделкі17Коеффіціент фізичного ізноса0,49Поправка на технічні умови експлуатаціі0, 68
Поправка на технічні умови експлуатації складає 0,68.
Сума повернення капіталу складе: в ОС=(1-0,18) 8 * 78124,69 * 49,7 кв. =3183,894 тис. Руб.
Сума повернення капіталу з урахуванням проектного рішення (формування процедури оцінки та обліку умов експлуатації об'єкта нерухомості) становитиме: у ОС тех/ум=(1-0,18) 8 * 78124,69 * 0,68 * 49,7 кв. =2 165 тис. Руб.
Таким чином, сума кредиту, що видається ВАТ «Ощадбанк Росії» під заставу розглянутого об'єкта нерухомості становить 3 184 тис. руб. або 3 200 тис. руб. З урахуванням проектного рішення по формуванню процедури оцінки та обліку умов технічної експлуатації об'єкта заставної вартості вартість знижується на 32% і становить 2165 тис. Руб.
Іншим, заходом, спрямованим на оптимізацію процедури оцінки нерухомості під заставу з метою кредитування є захід, що забезпечує додатковий приплив грошових коштів - реалізація процедури банківського поручительства і гарантії.
Згідно з сучасним законодавством, чинним у банківській сфері, ВАТ «Ощадбанк Росії» не тільки може використовувати поручительство і банківську гарантію як способи забезпечення виконання зобов'язань або як форму кредитування, а й сам виступати як поручителя або гаранта.
Це означає, що при наданні клієнтам кредитів банк може виступати як особа, яка приймає на себе відповідальність за клієнта перед третіми особами - комерційними банками, що реалізовують процедуру кредитування.
Беручи порука або банківську гарантію за третю особу, ВАТ «Ощадбанк Росії» фактично отримує ще одного допоміжного боржника, на сумлінність і платоспроможність якого він розраховує.
Першим кроком при видачі або прийняття гарантії (поручительство) має бути рішення банку про можливість роботи з клієнтом, яке однак, не створює жодних юридичних відносин між банком і клієнтом. Фахівцям банку треба проаналізувати ряд документів, що підтверджують легальність створення та реєстрації клієнта, повноваження його посадових осіб, стійке фінансове і майнове становище. Найбільш клопітна на практиці ситуація, коли банк видає гарантійний кредит. Це оформляється двома документами: власне банківською гарантією або договором поруки та договором про видачу банківської гарантії, або на надання поручительства.
Другим етапом є узгодження умов забезпечувальних документів.
У договорі на надання поручительства в обов'язковому порядку повинні знайти відображення наступні моменти:
порядок і термін узгодження поручителем і бенефіціа...
