налізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяКорректіровка11111Скорректірованная вартість, руб./кв. м3700026600475003380031600Совершенная угода/предложениеПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеКорректировка0,950,950,950,950,95Скорректированная вартість, грн./кв. м3515025300451003210030000Среднее значення ринкової вартості, руб./кв. М33 530Общая площа, кв. м588,8Риночная вартість об'єкта, руб.19 742464
Обгрунтування коригувань:
1. Площа будівлі. Поправка визначалася на підставі коригуючих коефіцієнтів, розрахованих для адміністративних будівель по таблиці
Таблиця 20 - Коригування на відмінність площ будівель
Відношення площі об'єкта до площі аналога Значення коефіцієнта lt; 0,251,250,49 - 0,251,20,86 - 0,501,10,85 - 1,1511,16 - 1,500,95 gt; 1,500,93
Дане коректування вводилася для об'єктів-аналогів №1, №2, №3, №4, №5
2. Дата продажу/пропозиції. На час продажу/пропозиції Оцінювач прийняв відмінність всім аналогів рівне 0, так як з аналізу ринку продажів і пропозицій офісних приміщень було виявлено, що зміни цін за цей період не відбулося.
3. Досконала угода/пропозицію. На думку експертів, ціни пропозицій на ринку нерухомості, як правило, завищені в порівнянні з цінами угод (такого зниження вдається досягти в ході торгів). Для аналогів, запропонованих до продажу, була використана коректування 5%.
Після внесення необхідних коригувань у ціни порівнянних об'єктів-аналогів визначається середньозважене значення скоригованих цін аналогів. Але в даному розрахунку все скориговані ціни аналогів вийшли однакові, тому для визначення вартості 1 кв.м. об'єкта оцінки розраховувалося середньоарифметичне значення 1 кв.м. скоригованих цін аналогів.
Щоб знайти вартість всього об'єкту, скориговану вартість 1 кв.м. була помножена на площу об'єкта, яка дорівнює 588,8 м2.
Таким чином, вартість оцінюваного об'єкта, площею 588,8 кв. м, певна порівняльним підходом, становить:
19742464
(Девятний?? дцять мільйонів сімсот сорок дві тисячі чотиреста шістьдесят чотири) рублів
.4 Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом
Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе даний об'єкт. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід об'єкт на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
. Оцінка потенційного валового доходу на основі аналізу поточних орендних ставок і тарифів на ринку для порівнянних об'єктів.
. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду і не стягнутих орендних платежів) на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваного майновому комплексу. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу і визначається дійсний валовий дохід.
. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваного об'єкта грунтується на аналізі фактичних витрат по утриманню і/або типових витрат на даному ринку. У статті витрат включаються тільки відрахування, пов'язані безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі, відсотки і амортизаційні відрахування. Величина витрат віднімається з дійсного валового доходу і виходить величина чистого операційного доходу.
. Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта. Існує два методи перерахунку чистого доходу в поточну вартість: метод прямої капіталізації і аналіз дисконтованого грошового потоку.
Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат. Метод дисконтування грошових надходжень більш застосовний до приносить дохід об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат. Враховуючи, що об'єкт оцінки не вимагає проведення капітальних ремонтних робіт (вони вже проведені на дату оцінки), а також беручи до уваги існуючі тенденції на ринку комерційної нерухомості міста Енергодара, можна прогнозувати плавно змінюються з незначними темпами потоки доходів від здачі в оренду об'єкта оцінки, що дозволяє застосувати для перерахунку спрогнозованог...
