нструкції будівлі, застарілими об'ємно-планувальними або конструктивними рішеннями оцінюваного об'єкта нерухомості.
Поточний стан об'єкта оцінки дозволяє зробити висновок про те, що функціональний знос на дату оцінки відсутня.
в) Знос зовнішнього впливу
Зовнішній економічний знос обумовлений негативним по відношенню до оцінюваного об'єкта зміною зовнішнього середовища, економічними і політичними чинниками.
Даний вид зносу визначається як зниження функціональної придатності об'єкта оцінки внаслідок впливу економічного розвитку або зміни навколишнього середовища, що яв?? яется непоправних фактором для власника нерухомості. Він може бути викликаний загальним економічним занепадом району, місця розташування об'єкта в районі або станом ринку.
Як правило, економічний знос є непереборним, і розраховується капіталізацією недоотриманого в результаті його впливу доходу за ставкою капіталізації для порівнянних об'єктів аналогічно функціональному зносу, або експертним шляхом.
Визначення економічного зносу в справжньою оцінкою вироблено експертним шляхом за результатами порівняльного аналізу співвідношень ринкових цін на аналогічні об'єкти нерухомості. При цьому враховувалася ситуація на даному сегменті ринку нерухомості конкретно у м Іркутську і Іркутськом районі.
На нашу думку, знос зовнішнього впливу для оцінюваного об'єкта нерухомості становить 0%.
Для остаточного визначення вартості об'єкта оцінки витратним підходом, необхідно до вартості поліпшень додати вартість земельної ділянки, на якій вони розташовані.
Остаточний розрахунок вартості оцінюваного об'єкта нерухомості на основі витратного підходу з урахуванням зносу проведений нижче в таблиці 11.
Таблиця 11 - Розрахунок витрат на відновлення об'єкта
№ п/п Найменування об'ектаЕдініци ізмереніяКол-ть одиниць ізм.Сборнік УПВС Табл. УПВСПолная відновна вартість од. вим. в цінах 1969 р руб.Поправка на 1 кліматичний районПоправка для району з сейсмічністю 8 балловПоправка на об'емПоправка на іншу групу капітальностіПоправка на невідповідність застосовуваних будівельних матеріалів, відсутність частини конструктивних елементів або інженерних сістемІндекс подорожчання БМР з 1969 р по 1984 р Індекс подорожчання СМР з 1984 р по дату оцінки (з ПДВ) Прибуток забудовника,% Повна відновна вартість од. вим. на дату оцінки, руб.Ітого, повна відновна вартість об'єкта на дату оцінки, руб.Фізіческій знос об'єкта,% Функціональний знос,% Економічний знос (знос зовнішнього впливу),% Вартість з урахуванням накопиченого зносу (на основі витратного підходу) Житловий будинок з поліпшеннями 3904 160,47 в т.ч.: 1Основное будова 1 м 3 210,028634,901,11111,081,2571188,35016% листопаді 0762 326 00 826% 0% 0% +1721 245,692Навес 1 м26,6281579,501,111111,2571188,35016% 2 79218 42526% 0% 0% 13 634,593Веранда1 м226,02815583,101,111111,2571188,35016% 24 420 634 +91726% 0% 0% 469 838,674Уборная 1 м 3 2,02816932,101,111111,2571188,35016% 9 43318 86680% 0% 0% 3 773,185Вигребная яма11,02304105,001,111111,2571188,35016% 30 85530 85526% 0% 0% 22 833,046Баня1 м336,02812832,701,111111,2571188,35016% 9 609 345 93 426% 0% 0% 255 990,977Цокольний поверх (льох) 1 м3250,02817312,381,111111,2571188,35016% 3 638 909 50 126% 0% 0% 673 030,968Гараж1 м3168,02612115,001,111111,2571188,35016% 4 408 740 53 126% 0% 0% 547 992,909Дворовие покриття бетон1 м274,023056,001,111111,2571188,35016% 1 763 130 47 426% 0% 0% 96 551 , 1310Ворота1 м5,02615135,301,111111,2571188,35016% 10 37351 86726% 0% 0% 38 381,2511Дворовие покриття плитка1 м256,023055,001,111111,2571188,35016% 1 46982 28126% 0% 0% 60 888 , 10 Вартість, отримана на основі витратного підходу, рублів: 3904160
Таким чином, ринкова вартість основного будови оцінюваного об'єкта, визначена витратним підходом з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки, станом на березень 2013 становить (округлено):
721 245+ 935000=2656000 руб.
(Два мільйони шістсот п'ятьдесят шість тисяч) руб.
ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД
Згідно з п. 14 ФСТ №1, порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни.
Згідно ФСТ №1 аналогом об'єкта оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, визначальним його вартість.
Згідно з п. 22 ФСТ №1, порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів.
