"justify"> Аналіз ринку нерухомості, проведений Експертом, дозволив зробити наступні висновки: ринок нерухомості носить двоїстий характер, існують ціни пропозицій по об'єктах нерухомості, але оформлення операцій в переважній більшості випадків відбувається за значно заниженою вартістю. Інформація, що підтверджує фактичну ціну угод, відсутня. Експертові доступні тільки ціни пропозиції. Тому щоб уникнути неоднозначного тлумачення або введення в оману справжнім ув'язненням, відповідно до ст. 11, 14 Федерального закону від 29.07.1998 №135 - ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (з останніми змінами від 28.12.2010 р) для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у рамках порівняльного підходу використовуються об'єкти, найбільш відповідні для порівняння і по яким відомі ціни пропозиції.
Експерт вважає, що наявні загальнодоступні засоби масової інформації, що містять оголошення з пропозиціями на продаж об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки, дозволяють провести таку оцінку.
Експерт вважає, що використовувана у Висновку інформація про об'єкти, відібраних для порівняння є:
а) достатньою - оскільки не суперечить даним аналізу ринку і не веде до істотної зміни характеристик, та підсумкової величини вартості;
б) достовірною - оскільки відповідає дійсності (що встановлено Експертом в результаті телефонних переговорів зі співробітниками організацій, що пропонують на продаж об'єкти) і дозволяє користувачеві робити правильні висновки про характеристики, досліджуваних Експертом при проведенні оцінки та визначенні підсумкової величини вартості об'єкта оцінки, і приймати базуються на цих висновках обгрунтовані рішення.
У рамках порівняльного підходу використовуються наступні методи оцінки:
метод порівняння продажів (заснований на порівнянні об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів, для яких відомі ціни);
метод, заснований на застосуванні валового рентного мультиплікатора (заснований на застосуванні до величини доходу об'єкта оцінки коефіцієнта (мультиплікатора), розрахованого за об'єктами - аналогами, як відношення доходу до їх ціни).
У рамках порівняльного підходу експерт прийняв рішення використовувати метод порівняльної одиниці (порівняння продажів), як найбільш підходящий для цілей цієї оцінки, так як ринок житлової нерухомості Шелехівського району достатньо повно представлений у відкритих джерелах інформації оголошеннями про продаж нерухомості , що містять достатню кількість інформації, в достовірності якої у Експерта немає причин сумніватися.
Метод порівняння продажів включає в себе збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти порівняння потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності. Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, пропозиціях про продаж об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.
. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
. Підбір відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці порівняння.
. Порівняння оцінюваного об'єкта і відібраних для порівняння об'єктів (проданих або продаються на ринку) по окремих елементах; коректування цін об'єктів-аналогів.
. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик і зведення їх до одного вартісному показнику.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта Експерт спирався на ціни-пропозиції об'єктів порівняння. Такий підхід виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточні ринкові пропозиції і дійде висновку про можливу ціну пропонованого об'єкта, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння. При цьому отриманий результат буде являти собою вартість об'єкта.
У оцінній практиці прийнято виділяти такі основні елементи порівняння, які повинні аналізуватися.
Послідовні коригування (коригуються щоразу вже відкоригована на попередньому кроці ціна продажу об'єкта порівняння):
. Передані права власності й обмеження на нерухомість. Постановка завдання на оцінку передбачає визначення оцінюваних майнових прав на нерухомість. Оцінювані майнові права можуть не збігатися з переданими майновими правами, виявленими за порівнянними ...
