айоні проспекту Карла Маркса.С іншого боку в місто приходять все нові бренди і великі мережеві компанії, які орендують окремі торгові приміщення саме на центральних вулицях. Ставка оренди в центрі досягає 4000 руб. за м 2 в месяц.Меняется структура торгових об'єктів, наприклад, в центрі Новосибірська майже не залишилося кіосків і торгових павільйонів. Обсяг існуючого пропозиції в якісних торгових центрах - 373000 м 2.
Обсяг існуючих торгових приміщень на 1000 жителів - 254 м 2 .Прогнозіруемий на кінець 2 013 року обсяг торгових приміщень на 1000 жителів - 309 м 2.
Ставки оренди.
На ринку арендиторговой нерухомості кількість пропозицій збільшилася на 30%, загальна площа виставлених на ринок об'єктів -на 88,3%. Середня орендна ставка пропозиції торгових площ в оренду в порівнянні з попереднім кварталом зменшилася на 13,3% і склала 1138 руб. за м 2 .В радіусі 300 м від станції метро «Золота Нива» орендні ставки досягають 2000 - 3000 руб. за м 2 приміщення з окремим входом.
Активно розвивається вул. Станіславського. Вона приваблива наявністю скверів, місць для відпочинку, високим пішохідним трафіком. Орендні ставки в районі площі ім. Станіславського 2000 - 2500 руб. за м 2.
Ціна продажу, стріт-рітейл.
Середня питома ціна пропозиції торгових площ до продажу 3 кварталі 2012 року составіла71,59 тис. руб. за м 2, що на 5,3% нижче, ніж у минулому кварталі. Аналітики пояснюють динаміку цін зниженням частки дорогих об'єктів в загальному обсязі пропозиції і збільшенням частки більш дешевих пропозицій. Наприклад, частка об'єктів з ціною вище 100 тис.руб. за 1 м 2 в порівнянні з попереднім кварталом зменшилася на 2%, а частка площ нижче 50 руб. за 1 м 2 збільшилася на 5%.
3.2 Розрахунок ринкової вартості вбудованого нежитлового приміщення з використанням порівняльного підходу
В основу порівняльного підходу покладений принцип заміщення, який свідчить, що раціональний покупець не заплатить за конкретну власність більше, ніж йому обійдеться придбання іншої власності, що володіє такою ж корисністю.
У даній роботі порівнянні об'єкти розглядалися за схожими прав на земельну ділянку та на поліпшення, місцем розташування, будівельним матеріалам, поверховості, призначенням. Задача визначення ціни продажу 1 м 2 вирішується в наступній послідовності:
- виявлення недавніх продажів і пропозицій порівнянних об'єктів;
вибір обмеженого числа значущих параметрів порівняння;
внесення поправок з урахуванням відмінностей між об'єктами порівнянь і об'єктом оцінки;
узгодження результатів і визначення шуканої вартості 1 м 2 загальної площі.
У табл. 8. представлений розрахунок ринкової вартості 1м 2 об'єкта оцінки порівняльним підходом методом порівняння продажів. Розрахунок зроблений з використанням трьох аналогів - вбудованих приміщень, розташованих у Залізничному районі м Новосибірська. Об'єкти - аналоги обрані з сукупності продажів даного сегмента ринку за критерієм місця розташування, площі приміщення (від 284 м 2 до 336 м 2) та функціонального використання (вбудовані нежитлові приміщення комерційного призначення).
Таблиця 8 - Визначення ринкової вартості 1 м 2 об'єкта оцінки
ПоказательОб'ект оценкіОб'ект порівняння №1Об'ект порівняння №2Об'ект порівняння №3АдресЖелезнодорожний район, пр. Димитрова, 1Железнодорожний район, вул. НаримскаяЖелезнодорожний район, вул. ЛенінаЖелезнодорожний район, вул. Фабрична, д.17ІсточнікАН Бізнес-ІнформГородской житловий центрСобственнікЦена, руб.27 000 00032 000 00023 000 000Общая площа, м 2 320 336 304 284 Ціна, руб./1 ??м 2 80 357 105 26 380 986 Приведення ціни пропозиції до ціни продажіпродажа - 10,00% продаж -10,00% продаж - 10,00% Право власності на недвіжімостьправо власності на поліпшення, право оренди на земельну участокправо власності на поліпшення, право оренди на земельну участок0,00% право власності на поліпшення, право оренди на земельну участок0,00% право власності на поліпшення, право оренди на земельну участок0,00% Умови финансированиярыночныерыночные0,00%рыночные0,00%рыночные0,00%Условия продажирыночныерыночные0,00%рыночные0,00%рыночные0,00%Условия ринку (час продажу) январь 2013г.январь 2013г.0,00% січень 2013г.0,00% січень 2013г.0,00% Вартість 1 м 2, з урахуванням корректіровок72 32194 73772 887 МестоположеніеЦентрЦентр0,00% Центр0,00% Поблизу від центра3,00% Обособленностьвстроенное на 1-му поверсі 6-ти поверхового зданіявстроенное на 1-му поверсі 6-ти поверхового зданія0,00% вбудоване на 1-му поверсі 5-ти поверхового зданія0,00% вбудоване на 1-му поверсі 3-х поверхового...
