у вартість: метод прямої капіталізації та аналіз дисконтованого грошового потоку.
Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат.
Метод дисконтування грошових надходжень більш застосовний до приносить дохід об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.
Враховуючи, що об'єкт оцінки не вимагає проведення капітальних ремонтних робіт (вони вже проведені на дату оцінки), а також беручи до уваги існуючі тенденції на ринку комерційної нерухомості міста Енергодара, можна прогнозувати плавно змінюються з незначними темпами потоки доходів від здачі в оренду об'єкта оцінки, що дозволяє застосувати для перерахунку спрогнозованого доходу в поточну вартість метод капіталізації.
Етапи методу прямої капіталізації:
Збір ринкової інформації про прибутковість об'єктів.
Розрахунок потенційного валового доходу (ПВД).
Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД).
Розрахунок операційних витрат (ОР).
Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) як різниці дійсного валового доходу та операційних витрат.
Розрахунок ставки капіталізації.
Капіталізація ЧОД в поточну вартість.
Ринкова вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:
, де (3)
- вартість оцінюваного об'єкта;
- чистий операційний дохід (ЧОД);
- коефіцієнт капіталізації;
Розрахунок потенційного і дійсного валового доходу
Потенційний валовий дохід (ПВД) - потенційний дохід, що отримується власником об'єкта нерухомості при 100%-ном використанні об'єкта без урахування втрат і витрат.
ПВД визначається за наступною формулою для об'єкта нерухомості:
, де (4)
- площа, що здається в оренду, м2;
- ринкова орендна ставка за 1 м2 на рік.
Дійсний валовий дохід (ДВД) - це дохід від об'єкта нерухомості, який буде насправді отриманий власником об'єкта нерухомості, тобто потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати:
, де (5)
- коефіцієнт втрат від недозавантаження об'єкта (наприклад, частину площ, яка не буде здана в оренду);
- коефіцієнт втрат від недосбор орендних платежів по об'єкту.
На підставі аналізу ринку оренди офісних приміщень м. Ставрополя була виявлена ??середня орендна ставка 1 кв.м. загальної площі для аналогічних приміщень. Середньоринкова орендна ставка 1 кв.м. виробничо-складських приміщень визначалася методом порівняння продажів.
У розпорядженні оцінювача на дату оцінки є в наявності достовірна інформація про пропозиції з оренди об'єктів-аналогів, розташованих в центральній частині міста міста. У такому розвиненому сегменті ринку як оренда офісних приміщень, дані по публічних пропозиціям здачі в оренду приміщень, є досить достовірними (часто більш достовірними, ніж дані із зареєстрованих договорів) і придатними для розрахунків.
Ставка орендної плати наведена за 1 кв.м приміщення на місяць. Всі ціни наведено з урахуванням ПДВ та без урахування комунальних послуг. Дані по об'єктах-аналогам наведені в таблиці нижче.
Таблиця 18 - Дані по об'єктах-аналогам і розрахунок орендної плати
Номери об'ектовОб'ект оценкіАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5Істочнік інфор...
