підприємця - це підприємницький дохід, який представляє собою винагороду за ризик, пов'язаний з реалізацією будівельного проекту. Розрахунок прибутку в ідеалі повинен грунтуватися на ринкових даних. Проведемо розрахунок прибутку підприємця з використанням аналітичного методу, запропонованого співробітниками Петербурзького технічного університету (СПбГТУ) к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнєцовим і д.т.н., професором, завідувачем кафедри «Економіка і менеджмент нерухомості» Е.С. Озеровим.
де:
Ппр - прибуток підприємця,%;
Зі=Зі / С - частка авансового платежу в загальній сумі платежів;
п - число років (період) будівництва;
уа - річна норма віддачі на вкладений капітал.
Період будівництва (п) визначено за СНиП 1.04.03-85 * «Норми тривалості будівництва і зачепила в будівництві підприємств, будівель і споруд», для будівель подібного типу 4 місяці.
Співвідношення Зі прийнято рівним 1,00 - виходячи з припущення, що інвестор повністю фінансує проект. Річна норма віддачі на вкладений капітал (уа) встановлена ??рівної 22,28 (розрахунок ставки капіталізації наведено в прибутковому підході), що відповідає розрахунковому коефіцієнту капіталізації. Розрахунок прибутку підприємця виглядає наступним чином.
Таблиця 2.10.2 - Розрахунок прибутку підприємця
Число років будівництва, (п) Частка авансових платежів, СоГодовая норма віддачі на вкладений капітал,%, (уа) Прибуток підприємця,% (Пр) 0,330,50,2228 0,0567
Повна вартість відновлення об'єкта оцінки у поточних цінах розраховується як добуток повної вартості відновлення в цінах 1969 на наведені вище індекси і коефіцієнти.
Таблиця 2.10.3 - Розрахунок відновної вартості
№ п / п Найменування показателяПоказателиПримечания1Объем приміщення, кв. м.233, 02Восстановітельная вартість 1 м 3 на 01.01.1969, руб.19, 3Сборнік УПВС № 18, таблиця № 263Скорректірованная відновна вартість, руб. кв. м., п. 1 * п. 24496,94 Поправочний коефіцієнт за кліматичними районам1, 095Поправочний коефіцієнт на питому вагу (тех. паспорт) 0,796 Відновлювальна вартість на 1969 рік, руб. з поправками, п. 3 * п. 4 * п. 538727Індекс подорожчання до цін 1984 I84/691, 198T (територіальний коефіцієнт) 1,059 Індекс подорожчання до цін 1991 р., I 91/84 1,5910 T (територіальний коефіцієнт) 0,9511 Ринковий поправочний коефіцієнт на дату оценкі60, 7912I дата оцінки ./1969 (загальний індекс подорожчання з 1969 року до дати оцінки), п. 7 * п. 8. * п. 9 * п. 10 * п. 11114,7313 Відновлювальна вартість на 31.01.2013 р., руб., П. 6 * п. 1244427914НДС1, 2015Прібиль предпрінімателя1, 05716Ітого сума витрат на створення будівлі на 31.01.2013 р., руб., П. 13 * п. 14 * п . 15563 359
Визначення сукупного зносу
При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкту і оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта це свого роду коректування вартості знову відтвореного будівлі для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
Залежно від факторів зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний)
Сукупний знос == ФізІзн + ФункцІзн + ВнешІзн
