ного рішення сучасним стандартам, застарівання інженерного устаткування і т.д. ).
до непереборних функціональному зносу відноситься зменшення, пов'язане з надлишком або нестачею якісних характеристик будівлі. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат від орендної плати при здачі в оренду об'єкта нерухомості, помножену на мультиплікатор валовий рентної плати, характерний для даного виду нерухомості.
Об'ємно-планувальні та конструктивні рішення до таких об'єктів, як склади з моменту спорудження об'єкта оцінки значно не змінилися. Таким чином, функціональний знос оцінюваного будинку, для використання їх за варіантом найбільш ефективного використання, становить нуль відсотків.
Розрахунок зовнішнього зносу
Зовнішній знос визначає зменшення корисності об'єкта в результаті дії зовнішніх по відношенню до об'єкта оцінки факторів - зміни положення по відношенню до основних транспортних, комунальним, комерційним та іншим спорудам, зміни фінансових і законодавчих умов, економічної ситуації та т . д.
Основними факторами економічного (зовнішнього) зносу в Росії є загальний стан в економіці, яке в окремих регіонах посилюється місцевими факторами, наявність дискриминирующего законодавства для окремих видів підприємницької діяльності та штрафи за забруднення навколишнього середовища.
Зовнішній знос у оцінюваного будівлі відсутня.
Таблиця 2.10.8 - Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості витратним підходом
ПоказательСумма, руб.Полная відновна вартість, руб.445 053Совокупний знос, в тому числі: - фізичний ізнос327 593 - функціональний ізнос0-зовнішній ізнос0Стоімость будівлі, руб.117 460Стоімость ділянки землі, руб.32 449 < b align="justify"> Ринкова вартість об'єкта оцінки, руб.149 909
Таким чином, ринкова вартість об'єкта оцінки, отримана на основі витратного підходу складає 149909 рублів.
2.11 Визначення вартості об'єкта порівняльним підходом
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни (ФСО № 1).
У рамках порівняльного підходу, Оцінювач застосував метод порівняльного аналізу продажів. Даний метод являє собою процедуру зіставлення фактично мали місце продажів аналогічних об'єктів. Цей підхід до оцінки базується на принципі заміщення, згідно з яким за наявності декількох товарів і послуг з відносно рівною споживчої вартістю (корисністю) найбільш поширеним і користуються найбільшим попитом стане товар з найменшою ціною. Даний метод грунтується на зборі інформації про аналогічні пропозиціях і продажах для подальшого порівняння, яке дозволяє визначити необхідні ринкові поправки по істотних факторів. У даному випадку розглядалися такі фактори, як місце розташування об'єкта, площа, умови продажу, стан об'єкта, час продажу та інші характеристики, наведені в таблиці порівняння об'єктів-аналогів.
Об'єктом-аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, що визначає його вартість.
Підбір об'єкті...
