зглядати середнє по ним - це знаходити «середню температуру по лікарні».
На мій погляд, основним методом ринкової оцінки майна в Республіці Білорусь має стати порівняльний метод (метод порівняльного аналізу продажів), який найбільш реально відображає ринкову вартість майна на момент реалізації. Основною перешкодою в застосуванні даного методу є відсутність доступних даних за цінами на нерухомість.
Держава має усвідомити важливість даних по операціях з нерухомістю, на основі яких визначається вартість нерухомості.
Необхідно створити умови, які зроблять можливим розвиток і підтримку електронних баз даних для інформаційного забезпечення деяких методів в області менеджменту нерухомості на рівні місцевого управління. Особлива роль відводиться адміністративним органам на місцевому рівні. Відомості про ринкової вартості нерухомості належать до найбільш важливих даних, що цікавлять власника нерухомості на місцевому рівні в ринковій економіці.
У разі оцінки цієї вартості повинні бути відомі її властивості і методологія оцінки. Збір даних, необхідно спроектувати на двох рівнях: дані збираються як на державному рівні, так і на місцевому.
Але в оцінці нерухомості потрібні не тільки дані з початкової бази даних, необхідні також результати аналізу ринку нерухомості. Тільки шляхом аналізу цих даних може бути підготовлена ??інформація по ринку нерухомості, яка доцільна і прямо використовується в такій оцінці.
Тому шляхом розвитку в Республіці Білорусь ринкової оцінки нерухомості, що базується на запропонованої методики, передбачається підставу офіційного незалежної установи, яке буде наймати відповідний персонал експертів для аналізу ситуації на білоруському ринку нерухомості та пропонувати оцінювачам деякі дані оцінки.
Запропонована методика ринкової оцінки нерухомості включає наступні етапи:
по-перше, це відбір факторів, що впливають на ринкову вартість нерухомості та визначення типової нерухомості, окремої для кожного індивідуального типу нерухомості;
по-друге, аналіз впливу факторів на ринкову вартість нерухомості та визначення факторів, характерно впливають на ринкову ціну нерухомості;
по-третє, визначення вартості типової нерухомості;
по-четверте, включення інших факторів, ігнорованих у вищевказаному аналізі, і середнього коефіцієнта (відхилення) між оціненою вартістю і реальною ціною, оціненої нерухомості в процесі оцінки ринкової вартості нерухомості.
В даний час найбільш поширеним, а в ряді випадків єдино можливим є витратний метод визначення вартості майна. У міжнародній практиці для визначення цього методу використовується термінологія - метод амортизованих витрат заміщення (АЗЗ). Метод ААЗ на практиці полягає в оцінці поточної ринкової вартості землі, плюс поточна валова вартість заміщення нерухомості (або відтворення) поліпшень, мінус знижки на фізичний знос і всі притаманні даної нерухомості форми застарівання та оптимізації. Слід зазначити, що по МСО методологія амортизованих витрат заміщення (АЗЗ) для оцінки, вважається прийнятною для отримання сурогату для ринкової вартості спеціалізованого майна або майна з обмеженим ринком. Проте результат є неринковою розрахунковою величиною. Оцінювачі повинні чітко виявити обмеження розрахунку виходячи з методології АЗЗ, особливо там, де наявна інформація являє собою суміш або об'єднання ринкових і неринкових даних. Червоною ниткою через МСО проходить постулат: якщо в процесі оцінки не використані ринкові дані, то неможливо отримати ринкову вартість.
На мою думку, витратний метод, як один з приватних методів ринкової оцінки, може застосовуватися тільки тоді, коли в наявності немає даних щодо цін на нерухомість і, отже, не може бути застосований порівняльний метод.
Наведені вище (у розділі 2.3) приклади оцінки майна дохідним методом свідчать про невисоку значущості вартості, отриманої даним методом. При цьому оцінювачами допускаються помилки, які значно впливають на кінцевий результат. Так, помилка в прогнозованої вартості продукції, що випускається, а, значить, і у прогнозованій виручці, наприклад на 20%, призводить до похибки в прогнозованому вільному (чистому) грошовому потоці (а значить і в ринковій ціні) в сотні відсотків.
Оцінювачі стикалися з труднощами прогнозування варіацій грошового потоку в умовах відсутності у підприємств обгрунтованих планів перспективного розвитку на довгостроковий період. Крім того, підприємства часто не можуть обгрунтовано спрогнозувати на найближчий рік ціну на продукцію, що випускається свого підприємства, не кажучи вже про наступних роках.
У роботі Б.Є. Лужанського «Оцінка вартості з урахуванням похибки і н...
