- витратами на створення об'єкта-аналога.
Під накопиченим зносом розуміється втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та/або морального застарівання.
Процедура оцінки витратним методом включає наступні послідовні кроки:
- розрахунок відновної вартості будівництва або придбання будови, ідентичного оцінюваному;
- визначення величини накопиченого зносу будов;
- зменшення відновлювальної (замінної) вартості на суму зносу для отримання залишкової вартості об'єкта оцінки.
На підставі статистичної звітності будівельних організацій Челябінської області визначимо середню собівартість (кошторисну) квадратного метра житлової площі в розмірі - 18 тис. рублів.
Визначення величини накопиченого зносу проводиться за формулою:
, (20)
де Фз - фізичний знос будівлі,%;
Фkj - фізичний знос конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі; - питома вага конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі; - число окремих елементів, конструкцій або систем в будівлі.
Для визначення накопиченого фізичного зносу об'єкта оцінки застосуємо метод розбивки на компоненти. Для цього визначається відсоток фізичного зносу будівлі по кожному конструктивному елементу (таблиця 9) [23].
Таблиця 9 - Фізичний знос будівлі
Найменування конструктивних елементовУдельний вага конструктивного елемента,% Знос,% Відсоток зносу до строеніюСтени і перегородкі25102,5Перекритія 950,45Поли1260,72Наружная і внутрішня обробка 11151,65Окна1080,8Двері690,54Електріческое освітлення та інші інженерні коммунікаціі2751,35Ітого1008, 01
Таким чином, відсоток фізичного зносу квартири становить 8%.
Виходячи з того, що оцінюваний об'єкт має певний відсоток фізичного зносу, його кошторисна вартість складе:
=1044900 Ч (100 - 8)/100=961308 руб., або округлено 962000 руб.
Ринкова вартість даного об'єкта розраховується виходячи з вартості різних підходів.
У результаті розрахунків ринкової вартості квартири за трьома методам отримані наступні результати (таблиця 10).
Таблиця 10 - Результати розрахунків ринкової вартості квартири
Метод оценкіСтоімость, руб.Затратний метод 962 000Метод порівняльного аналізу продажів 1785 000Доходний метод 2350000
Ринкову вартість об'єкта оцінки встановлюємо як середню суму результатів, отриманих різними методами оцінки.
Найбільш реальну картину про вартість об'єкта дає метод аналогічних продажів. Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі - продажу. Вага результату, отриманого методом зіставних продажів приймемо на рівні 0,6.
витратний метод привласнимо вага 0,1, так як він не відображає співвідношення попиту і пропозиції на ринку, а також враховує вузьке коло характеристик будівлі.
Не зовсім достовірну картину про ринкову вартість об'єкта дає дохідний метод. Так основні покупці - фізично особи, то при виборі об'єкта вони керуються іншими мотивами і переслідують відмінні від підприємця мети. До того ж деякі показники є прогнозними і схильні до зміни, яке складно точно визначити. Для цілей цієї оцінки вага результату, отриманого дохідним методом, визначається рівним 0,3. Отже, ринкова вартість квартири визначається наступним чином:
С=962000 Ч 0,1 + 1785000 Ч 0,6 + 2350000 Ч 0,3=1872200 рублів.
Значить, ринкова вартість квартири дорівнює 1872200 рублів.
Таким чином, бачимо, що різниця при порівнянні кошторисного і ринкового підходу в 2 рази.
2.3 Порівняльний аналіз продажів при визначенні вартості нерухомості
Методом порівняльного аналізу здійснюється оцінка двокімнатної квартири.
Коротка характеристика об'єктів порівняння представлена ??в таблиці 11.
Таблиця 11 - Характеристики об'єктів за порівнянним продажу
Номер об'єкта сравненіяОб'ект оценкі123Местоположеніеул. Петі Калмиковаул. Комароваул. Шосе Металлурговул. ЧеркасскаяЮрідіческое описаниеСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьЦена пропозиції, продажу, руб.1 800 0001 600 0002 500 000Право собственностіПолноеПолноеПолноеПолноеУсловія финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеУсловия продажиПредложениеПредложениеПредложениеПред...
