окою трудомісткістю, що пов'язано зі значними відмінностями якості орендованих об'єктів нежитлової нерухомості всередині однієї класифікаційної групи, вимагає наявності статистичних представницьких даних про ринкові продажах і договірних цінах, породжує необхідність у перерахунку оцінки вартості для перенесення її з минулого періоду в майбутній, тобто в період орендного використання об'єкта.
З урахуванням того, що докладний аналіз методів встановлення ринкової вартості об'єктів оренди не входить у завдання даного дослідження, зупинимося на загальному огляді підходів до оцінки ринкової вартості орендованих об'єктів нежитлового фонду міста Москви. Згідно з наказом Міністерства економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації від 20.07.2007 року «Про затвердження федерального стандарту оцінки» вводиться альтернативна методика для розрахунку та встановлення орендної плати на основі незалежної оцінки.
При цьому виділяють такі підходи до оцінки:
) дохідний підхід - представляє сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта нерухомості;
) порівняльний підхід - грунтується на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом для цілей оцінки визнається об'єкт, схожий з ним за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, що визначає його вартість.
) витратний підхід - представляє сукупність методів оцінки вартості об'єкта нежитлової нерухомості, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення даного об'єкта з урахуванням зносу і старіння.
Кожен з підходів розраховується як спеціальний коефіцієнт, сума яких у підсумку дає одиницю:
=К дох + К порівняє + К витрат
Далі враховується вага кожного окремого елемента - коефіцієнта для розрахунку ринкової вартості об'єкта. На підставі узгодження дохідного, порівняльного та витратного підходів оцінювач здійснює узагальнення результатів розрахунку вартості об'єкта нежитлової нерухомості. Виходячи з отриманої вартості розраховується орендна плата шляхом використання перерахованих вище коригуючих коефіцієнтів залежно від наданих містом пільг.
Кожен з використовуваних підходів до формування орендної плати за використання об'єктів міської власності дає своє значення вартості одного й того самого об'єкта. При цьому чинники, що формують вартість оренди об'єкта, по-різному впливають на розмір цієї вартості при використанні різних методичних підходів. Аналіз використовуваних систем чинників, що визначають ринкову вартість оренди нежитлових об'єктів міської власності, показав, що найбільш часто використовуваними факторами є: місце розташування, функціональне призначення і стан об'єктів нерухомості, ситуація попиту та пропозиції на ринку нерухомості, фактори безпеки і соціальної ефективності.
Найбільш важливим фактором є місце розташування об'єкта (кадастровий фактор). Цей фактор найбільшою мірою впливає на формування ціни, одержуваної на основі дохідного підходу. При аналізі дії даного чинника слід виділяти вплив на ціну макроструктури міста і мікроструктури місця розташування конкретного об'єкта. Вплив макроструктури міста на ціну і ставку орендної плати за кори...
