і вантажів. Ринкова вартість зазначених об'єктів (а отже і ставка орендної плати за їх експлуатацію) при значному віддаленні від залізничних вокзалів і станцій може бути нижче на 16-33% в порівнянні з аналогічними об'єктами, розташованими поблизу них.
Крім місця розташування істотний вплив на ринкову ціну об'єктів нежитлової нерухомості має їх функціональне призначення.
На рис. наведена залежність відносної вартості об'єктів нежитлової нерухомості в Москві від їх функціонального призначення.
Рис. Порівняльна вартість (у відносних величинах) об'єктів нежитлової нерухомості в Москві від їх функціонального призначення
З аналізу цього гістограми випливає, що в середньому найбільш високу вартість в ЦАО, ЮЗАО і ЮВАО мають офісні приміщення, що ймовірною визначається тим, що в цих округах відносно висока частка управлінських організацій, а також пов'язаних з ними наукових організацій, що забезпечують їх діяльність. В інших округах найвищу ціну мають об'єкти торгівлі.
Відмінності у вартості об'єктів нежитлової нерухомості коливаються в межах від 2-12% до 5-35% залежно від округу. При цьому найменший розкид цін характерний для ЦАО, що визначається високою ціною землі в цьому окрузі в цілому.
Визначальний вплив на цінність об'єктів нерухомості надає їх фізичний стан. За фізичним станом споруд визначається ступенем зносу будівель та їх поверховістю, вартістю землі, яку займають будівлі, архітектурними особливостями, ступенем відповідності планування і архітектури будівлі його функціональному призначенню, а також рівнем технічної оснащеності.
Ступінь зносу робить істотний вплив на вартість цих об'єктів і в різних округах Москви вона різна. Найменшою мірою знос будівель впливає на їх ринкову вартість в ЦАО. Це, перш за все визначається високою вартістю землі, а також престижністю району розміщення приміщень. За інших рівних умов вартість потребують капітального ремонту будівель знижується всього на 15% в порівнянні з новими. Лише вартість будівель, які не підлягають навіть капітального ремонту, а потребують повної перебудови знижується в середньому на 25%. В інших адміністративних округах цей показник істотно вище і досягає 60%.
Слід зазначити, що наведені дані є сильно осредненними, що відображають лише загальну тенденцію, оскільки на зміну вартості в залежності від зносу будівлі визначальний вплив роблять і інші характеристики його фізичного стану, зокрема його поверховість. Загалом у Москві з ростом поверховості будівлі питома вартість (вартість одиниці загальної площі) знижується. В основному, це визначається тим, що при більшому числі поверхів будівлі скорочується розміри займаного ним ділянки землі. Відповідно найбільшою мірою поверховість будівель впливає на їх ринкову вартість в ЦАО, де зниження цієї вартості у висотних будівель у порівнянні з малоповерховими може досягати до 35%, а в інших округах таке зниження коливається в межах від 20 до 25%.
Вартість землі надає безпосередній вплив на ринкову вартість будівель. Загалом середній внесок вартості землі в ринкову ціну об'єктів нежитлової нерухомості залежно від стану об'єкта, його архітектури, технічної оснащеності та інших показників може коливатися від 70-92% до 8-20%. Це свідчить про велике значення земельного (кадастрового) чинника для ціноутворення і необхідності його обліку в методиці розрахунку ринкової ціни об'єктів нежитлової н...
