а оцінюваний нами об'єкт - аналог А8, ціна = 16340тис. руб
Вартість об'єкта в підсумку приймається як середнє арифметичне між значеннями наведених вище показників:
(15382 +15300 +15235 +16340)/4 = 15564 тис. руб.
6. ОЦІНКА В рамках дохідного підходу
Суть його полягає в тому, що він пов'язаний з визначенням вартості майбутніх доходів від використання об'єкта нерухомості. Технологія використання дохідного підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій:
визначення майбутнього валового доходу віднімання операційних витрат;
визначення і коректування чистого (операційного) доходу;
оцінка і мультиплікатор гудвіл;
визначення остаточну вартість нерухомості. p> При цьому можуть використовуватися такі методи: 1. Метод капіталізації доходів (Метод прямої капіталізації); 2. Метод дисконтованих грошових потоків; 3. Техніка залишку. p> Метод прямої капіталізації використовується, якщо прогнозуються постійні або плавно змінюються з незначним темпом доходи. В основі даного методу лежить визначення ставки капіталізації, яка являє собою коефіцієнт капіталізації, що враховує як чистий прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості, так і відшкодування капіталу, витраченого на придбання цього об'єкта.
У загальному випадку ставка капіталізації визначається як:
В
Існують та інші методи розрахунку ставки капіталізації:
1. Метод прямого зіставлення полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом аналогом. У цьому випадку передбачається, що у схожих об'єктів однакові ставки капіталізації.
2. Метод пов'язаних інвестицій застосовується у разі застосування для купівлі об'єкта нерухомості як позикового, так і власного капіталу.
а) ставка капіталізації на позикові кошти (іпотечна постійна) визначається ставленням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту;
б) ставка капіталізації на власні кошти (ставка капіталізації власного капіталу) визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу
Метод дисконтованих грошових потоків застосовується у разі довільно змінюються і нерівномірно надходять грошових потоків залежно від ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта нерухомості.
Використання даного методу передбачає:
1. Встановлення тривалості отримання доходу від об'єкта нерухомості. p> У міжнародної оціночної практиці прийнято приймати середню тривалість, якщо інше не передбачено додатковими умовами, що дорівнює 5 - 10 рокам. Серед російських оцінювачів склалася практика оцінювати цей період діапазоні 3 - 5 років. p> 2. Прогнозування величини грошових потоків:
- побудова трендів грошових потоків доходів і витрат;
- періодичність отримання доходу.
<...
