p> Якщо передбачаються витрати на реконструкцію, модернізацію об'єкта нерухомості, то їх величина віднімається з чистого доходу в ті періоди в які вони мають місце.
3. Визначення ставки дисконтування. p> Ставка дисконтування позначає складний відсоток, використовуваний при розрахунку поточної вартості майбутніх платежів.
Техніка залишку передбачає капіталізацію доходу, який відноситься тільки до однієї з складових вкладених в об'єкт нерухомості коштів, тоді як вартість інших складових відома. Тобто така оцінка проводиться з урахуванням впливу окремих факторів утворення доходу.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості виконується в наступній послідовності:
1. Визначається частина доходу за певний період, який необхідний для залучення інвестицій в складову з відомою вартістю шляхом множення ставки капіталізації на величину вартості.
2. Визначається величина доходу, який припадає на другу складову (Невідому) шляхом вирахування доходу, що припадає на першу складову із загальної величини доходу.
3.Определяем вартість другої складової шляхом ділення припадає на неї доходу на відповідну ставку капіталізації.
4. Визначається вартість об'єкта нерухомості шляхом додавання вартості відомої складової і розрахованої вартості невідомої складової.
Перетворення майбутніх доходів в поточну величину вартості здійснюється за формулою
З дп = ЧОД/К кап ,
де З дп - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках дохідного підходу, тис. р..;
ЧОД - Чистий операційний дохід оцінюється об'єкта за рік, тис. р..; p> До кап - Коефіцієнт капіталізації. p> Розрахунок ЧОД здійснюється у вигляді звіту про доходи та витрати за формою табл.10
Таблиця 10. Звіт про доходи та витрати
Показники
Сума, тис. р.
Порядок рачетов
пвт
12768,0
Збитки
893,8
7% від ПВД
ЕВД
11874,2
ОР:
4511,09
- податок на землю
153,6
12 р. м 2 площі землі на квартал
- податок на майно
192,5
2% на рік від Снс з урахуванням зносу
- комунальні витрати
456,0
40р./м 2
