а функціональне призначення. Функціональне призначення об'єкта оцінки - складська нерухомість, так само як і аналоги № № 1,2,4. Об'єкт-аналог № 3 на відміну від об'єкта оцінки має торгово-складське призначення: 36 кв. м призначені для торгівлі, 36 кв. м. - склад. Як показав аналіз ринку вартість 1 кв. м. торгових будинків вище, вартості 1 кв. м складів. Що підтверджується методом аналізу парних продажів. Для розрахунку поправки були відібрані три пари об'єктів нерухомості ідентичні за місцем розташування, площі, фізичним характеристикам.
Таблиця 2.11.2 - Розрахунок поправки на функціональне призначення методом парних продажів:
Пропозиція до продажеЦена, руб. / кв. мЦена, руб. / кв. мЦена, руб. / кв. мПара 1пара 2Хр 3Торговий павільйон «багаторяддя» по проспекту 60-річчя ОктябряТорговий павільйон «багаторяддя» по проспекту 60-річчя ОктябряТорговий павільйон «багаторяддя» по проспекту 60-річчя ОктябряА2533318666, 722857,1 Проспект 60 років Жовтня (зуп. школа ДОСААФ), комерційного та іншого призначення, гараж, склад, електрічествоПроспект 60 років Жовтня (район ЛЗ) під складПроспект 60 років Жовтня (вул. Окружна) під складБ18 750,0013 888,8917000,0 Співвідношення Б/А0, 740,740,74
В результаті отримано середнє значення поправки 0,74.
Поправка у розмірі 0,74 застосована до Ѕ.едініци порівняння (кв. м.) об'єкта-податку № 3. Розітне, виглядає наступним чином:
, 1/2 * 0,74 +10566,1 / 2=9192,5, де
, 1 - корректируемая вартість 1 кв. м.аналога № 3;
, 74 - поправка на функціональне призначення;
, 5 - скоригована вартість аналога № 3.
Поправка на стан. На дату оцінки об'єкт оцінки знаходиться в стані, що вимагає ремонту. Всі зіставні об'єкти знаходяться в стані з виробленим поточним ремонтом. Відповідно до цін об'єктів-аналогів необхідно внести понижуючі поправки. Величина поправки на стан (ремонт) взята, як сума витрат на виправний фізичний знос об'єкта 187388 руб. (Таблиця № 2.10.4) і склала 2507 руб. / Кв. м. У відношенні всіх об'єктів-аналогів застосована абсолютна понижуючі грошова поправка в розмірі - 2500 руб.
Таблиця 2.11.3 - Розрахунок ринкової вартості об'єкта нерухомості методом порівнянних продажів
Елемент сравненіяОб'ект оценкіАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Цена продажу, руб. / кв. м.35 88512 82115 27837 037Право собственностиполноеполноеполноеполноеполноеПоправка на право собственности1111Скорректированная стоімость35 88512 82115 27837 037Условія фінансірованіяналічний расчетналічний расчетналічний расчетналічний расчетналічний расчетПоправка на умови финансирования1111Скорректированная стоімость35 88512 82115 27837 037Условія продажирыночныерыночныерыночныерыночныерыночныеПоправка на умови продажи1111Скорректированная стоімость35 88512 82115 27837 037Поправка на дату продажи1111Скорректированная стоімость35 88512 82115 27837 037Местоположеніе (оцінна зона) 2424404024Поправка на местоположеніе1, 001,081,081,00 Скоригований стоімость35 88513 88316 54437 037Площадь7541, 86247254Поправка на Площа1, 001,2951,001,00 Скоригований стоімость35 88517 97916 54437 037Группа капітальностіIVIIVIVIПоправка на групу капітальності0, 77110,77 Скоригований стоімость27 63217 97916 54428 519Ізнос,% 4245284242Поправка на ізнос0, 770,870,...
