650,61 Скоригований стоімость21 36815 56410 78217 411Поправка на інженерні характеристики (наявність / відсутність комунікацій) 110,980,98 Скоригований стоімость21 36815 56410 566,117 063Поправка функціональне назначеніе110, 741,00 Скоригований стоімость21 36815 5649 192,517 063Поправка на стан об'єкта - 2 500-2 500-2 500-2 500Скорректірованная стоімость18 86813 0646 69314 563Весовой коеффіціент0, 20,30,30,2 Зважена вартість, руб. / кв. м.3 7743 9192 0082 913 Вартість об'єкта оцінки, руб. / кв. м.12 613Риночная вартість об'єкта, руб.945 995
Таким чином, ринкова вартість об'єкта нерухомості, розрахована порівняльним підходом, методом порівняння продажів складає на дату оцінки 945995 рублів.
2.12 Визначення вартості об'єкта дохідним підходом
Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки (ст. 12 ФСО № 1). Здається в оренду майно приносить власнику гарантований рентний дохід. На розвинених ринках цей дохід може бути дисконтирован по притаманною даному сегменту ринку ставкою дисконту або капіталізований за ставкою капіталізації. Обидві ці ставки враховують пов'язані з комерційною експлуатацією об'єкта інвестиційні ризики.
Ст. 21 ФСО № 1 передбачає лише один спосіб оцінки вартості на основі доходу - метод дисконтування. Однак метод капіталізації є всього лише інший математичний формою для суми ряду дисконтованих платежів, тому даний метод також може бути застосований для оцінки.
З метою визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у рамках дохідного підходу нами було вжито такі дії:
§ шляхом аналізу знайдених на ринку угод з аналогами, виявлені орендні ставки, сформовані на локальному ринку при здачі в оренду аналогічних будівель;
§ з урахуванням витрат власника, неплатежів і втрат від неповного завантаження отримана величина чистого операційного доходу (ЧОД) від об'єкта оцінки;
§ методом кумулятивного побудови на основі безризикової ставки і ризиків інвестування в нерухомість розрахована ставка капіталізації;
§ капіталізацією ЧОД за допомогою отриманої ставки капіталізації розрахований дохідний орієнтир ринкової вартості об'єкта.
Визначення ринкової ставки орендної плати для об'єкта оцінки
Ринкова орендна ставка для об'єкта оцінки в даній роботі визначена порівняльним підходом. Він дозволяє за наявності достатнього числа об'єктів порівняння згладити можливі викиди і отримати достатньо достовірну інформацію про величину орендної ставки.
Відбір об'єктів аналогів для визначення ставки орендної плати.
Критеріями вибору аналогів служили призначення, схожість місця розташування (територія підприємства), тип площа та стан, наявність земельної ділянки Дані по порівнянних об'єктах були отримані на сайтах :: / / khabarovsk.farpost, # « justify" > Елементи порівняння.
Перша група елементів порівняння: правові характеристики, умови продажу, умови фінансування, умови ринку, відмінність цін угод від цін пропозиції.
Друга група елементів порівняння: місце розташування, загальна площа, стан будівлі, право власності на прилег...
