sup>/міс.
- витрати на управління
1781,13
15% від ЕВД
- страхування
12,66
0,1% від Снс на рік
- забезпечення безпеки
1915,2
15% від ПВД
Резерви
253,27
2% на рік від Снс
ЧОД
7363,11
Для визначення ЧОД слід розрахувати потенційний і ефективний валові доходи.
Потенційний валовий дохід (ПВД) - це сума всіх очікуваних надходжень від здачі об'єкта в оренду при його стовідсотковому використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД визначається за рік з урахуванням ставок оренди і загальної площі з обміру будівлі, при цьому для будинків, що знаходяться в задовільному стані, ставку необхідно знизити на 30%.
Ефективний валовий дохід (ЕВД) - це величина, що дорівнює ПВД, за вирахуванням втрат від недозавантаження об'єкта і недосбор орендної плати.
ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного чистого річного доходу, отриманого від об'єкта оцінки після вирахування всіх операційних витрат (ОР) і резервів. p> Коефіцієнт капіталізації визначається з урахуванням відшкодування капітальних витрат. Коефіцієнт складається з двох частин: ставки доходу на капітал і норми повернення інвестованого капіталу.
Для розрахунку ставки доходу на капітал використовується метод кумулятивного побудови, який полягає в підсумовуванні ставки доходу і ризиків, притаманних об'єкту нерухомості.
Безризикова ставка дохідності - це ставка відсотка у високоліквідні активи, тобто ставка, яка відображає фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без якогось би не було ризику не повернення.
Значення безризикової ставки приймається рівним склався на момент виконання проекту рівню прибутковості по банківських депозитах, як альтернативного варіанту для вкладення капіталу інвестором.
Розрахунок різних складових премій за ризик враховує неможливість негайного повернення вкладених в нерухомість інвестицій (ліквідність), можливість випадкової втрати споживчої вартості і складності управління об'єктом для отримання доходу.
Премії за ризики визначаються виходячи зі сформованого рівня, рекомендованого.
Відшкодування інвестованого капіталу здійснюється прямолінійно (метод Рингу). Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100%-ної вартості об'єкта на залишається термін корисного життя.
Що залишається термін корисного життя об'єкта визначаєтьс...
