fy"> 1.1.2 Основні види правовстановлюючих та правоудостоверяющіх документів на об'єкт нерухомості
Правовстановлюючий документ - це документ, що встановлює право на нерухоме майно.
Види правовстановлюючих документів:
договори та інші правочини відчуження нерухомості (купівля-продаж, дарування, міна, довічне утримання з утриманням, відступне, приватизація та ін.) належним чином оформлені, а у встановлених випадках і зареєстровані як угоди;
акти введення завершеного будівництва об'єкта в експлуатацію, затверджені органами державної влади або місцевого самоврядування, організаціями і відомствами;
свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусом;
рішення судів стосовно прав на нерухомість, що набрали законної сили, постанови апеляційної, касаційної і наглядової інстанцією;
довідки про повну виплату паю в ЖБК, ГСК, ДСК.
1.2 Характеристика дохідного підходу
Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.
Дохідний підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а так само пов'язані з об'єктом оцінки витрати. При застосуванні дохідного підходу оцінювач визначає величину майбутніх доходів і витрат і моменти їх отримання.
Застосовуючи дохідний підхід до оцінки, оцінювач повинен:) Встановити період прогнозування. Під періодом прогнозування розуміється період у майбутньому, на який від дати оцінки проводиться прогнозування кількісних характеристик чинників, впливають на величину майбутніх доходів;) Дослідити здатність об'єкта оцінки приносити потік доходів протягом періоду прогнозування, а так само зробити висновок про здатності об'єкта приносити потік доходів в період після періоду прогнозування;) Визначити ставку дисконтування, що відображає прибутковість вкладень у порівняні з об'єктом оцінки за рівнем ризику об'єкти інвестування, використовувану для приведення майбутніх потоків доходів до дати оцінки;) Здійснити процедуру приведення потоку очікуваних доходів у період прогнозування, а так само в період після періоду прогнозування у вартість на дату оцінки.
1.2.1 Метод капіталізації
Метод прямої капіталізації доходу використовується у випадку, якщо очікується, що майбутні чисті доходи приблизно будуть рівні поточним або темпи їх зростання будуть помірними і передбачуваними. Причому доходи є досить значними позитивними величинами, тобто бізнес буде стабільно розвиватися.
При використанні методу капіталізації, репрезентативна величина доходів ділитися або множиться на коефіцієнт капіталізації для перерахунку доходів від використання устаткування в його вартість. Коефіцієнт капіталізації може бути розрахований на основі ставки дисконтування (з вирахуванням з ставки дисконтування очікуваних середньорічних темпів зростання грошового потоку). Метод капіталізації доходу найбільш вживемо в умовах стабільної економічної ситуації, яка характеризується постійними, рівномірними темпами зростання або при оренді.
Методом залишку розраховують частину чистого доходу, относимую до машинного комплексу:
маш=Ємашов/F (r, n), де:
Ємашов - чистий дохід віднесений на машинний комплекс;
n- строк корисного використання машинного комплексу;
F (r, n) - функція «внесок на амортизацію»;
Методом прямої капіталізації визначають вартість машинного комплексу:
Sмаш=Е - Езд, де:
Е- чистий дохід від усієї системи;
Езд- чистий дохід, відношуваний на будівлю;
Якщо потрібно визначити вартість окремої одиниці обладнання у складі машинного комплексу, то роблять це за допомогою пайової коефіцієнта.
1.2.2 Метод дисконтування грошових потоків
Метод дисконтованих майбутніх грошових потоків використовується, коли очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізняються від поточних, прогнозовані майбутні грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозних років, очікується, що грошовий потік в останній рік прогнозного періоду буде значною позитивною величиною. Залежно від характеру оцінюваного обладнання, Оцінювач може в якості очікуваних доходів розглядати чистий грошовий потік або різні форми прибутку.
Особливістю методів дисконтованих грошових потоків і їх головним достоїнством є те, що вони дозволяють врахувати несистематические зміни потоку доходів, які не можна описати будь-якої математичною моделлю. Дана обставина робить привабливим використання методу дисконтованих грошових потоків в умовах російської економіки, яка характеризується сильною мінливістю цін...
