иця 4.
Таблиця 4 - Оцінка стану будівлі в залежності від загального фізичного зносу
Стан зданіяФізіческій знос,% Хорошее0-10Вполне удовлетворітельное11-20Удовлетворітельное21-30Не цілком удовлетворительное31-40Неудовлетворительное41-60Ветхое61-75Непригодное (аварійне) 75 і вище
Відповідно, понад наведеною таблицею, будівля знаходиться в хорошому стані.
Об'єкт оцінки не містить у своєму складі елементів, що мають специфіку, що впливають на його вартість.
витратний ринок дохід квартира
Розділ 3. Аналіз ринку вторинного житла у м Пермі
У грудні на ринку вторинного житла г.Перми зафіксована середня ціна 1 кв.м 58,21 тис. рублів, що склало збільшення на 2,94% відносно початку року (кінець грудня 2013).
Малюнок 2 - Зміна цін на ринку вторинного житла за 2012-2014. (за даними відділу аналітики компанії «Перспектива»)
Малюнок 3 - Динаміка середніх цін і кількості пропозицій на ринку багатоквартирного житла в м Пермі в 2014р.
За даними малюнка 4 можна відзначити, що зростання середньої ціни пропозиції по ринку багатоквартирного житла м Пермі в цілому склав + 4,6%. Первинний ринок «виріс» на 6,3%, вторинний - на 1,8%. У той час як загальна кількість пропозицій збільшилася на + 34,1%. Первинний ринок «виріс» на 45%, вторинний - на 24%.
Малюнок 4 - Розподіл знову вийшов в будівництво багатоквартирного житла м Пермі по різних категоріях
Будівельні компанії зводять багатоквартирне житло за різними класами і конструктивний. Якщо розрізняти по класах, то 49% - зводять житло економ-класу, 44% - комфорт-класу і тільки 7% - бізнесу-класу. Що стосується конструктиву, то основну масу складають будинки, побудовані з моноліту (34%), потім 21% - панельні будинки і порівну складають будинки з цегли і збірного каркаса (16%).
Малюнок 5 - Динаміка введення житла у м Пермі
За підсумками 2014 р р Пермі очікуються рекордні обсяги введення житла. У разі збереження обсягів введення ІЖС на рівні минулого року і реалізації заявлених планів забудовниками багатоквартирного житла, підсумковий обсяг введення може перевищити планку в 600 тис.м2 житла, в краї в цілому - 1-1,1 млн.м2.
Таблиця 5 - Динаміка зміни цін на вторинне житло у м Пермі за місцерозташуванням
РайонСредняя ціна (дек.14), тис.руб.Средняя ціна (дек.13), тис.руб.Прірост за годЦентр69,8070,46-0,94% Прилеглі до центру райони58,7756 , 913,27% Райони середньої удаленності56,4351,779,00% Околиці центральних районов50,6950,460,46% Віддалені райони47,1245,264,10% Пермь58,2156,552,94%
Подорожчали найбільше за рік квартири в районах віддалених (+ 4,10%). Подешевшали найбільше квартири в центральних районах (- 0,94%).
Таблиця 6 - Динаміка зміни цін на вторинне житло у м Пермі за критерієм розмірності квартир
РазмерностьСредняя ціна (дек.14), тис.руб.Средняя ціна (дек.13), тис.руб.Прірост за годВсе размери58,2156,552,94% 1 комнатние61,2256,967, 48% 2 комнатние55,7753,584,09% 3 комнатние58,0454,676,17% 4 і більше комнатние60,1464,28-6,45%
Найбільше подорожчали за рік 1 кімнатні квартири (+ 7,48%). Найбільше подешевшали 4 і більше кімнатні квартири (- 6,45%).
Малюнок 6 - Кількість пропозицій залежно від район за даними на грудень 2014 року.
Як можна помітити найбільшу кількість пропозицій (33,48%) припадає на відокремлені райони, найменше (6,73%) на околиці центральних районів.
Розділ 4. Оцінка вартості квартири
. 1 Оцінка вартості квартири порівняльним підходом
Порівняльний, або ринковий підхід - це принцип визначення вартості, що полягає в аналізі цін недавно вироблених операцій і цін пропозиції об'єктів, аналогічних оцінюваному. При цьому виходять з правила заміщення, згідно з яким раціональний інвестор не заплатить за даний об'єкт більше, ніж, ніж вартість доступного до покупки аналогічного об'єкта, що володіє такою ж корисністю, що і даний об'єкт. Тому ціни, заплачені за аналогічні об'єкти, служать вихідною інформацією для розрахунку вартості даного об'єкта.
Визначення ринкової вартості на основі показників доходу та ціни продажу
До таких показників відносять:
1. валовий рентний мультиплікатор (GRM);
2. загальний коефіцієнт капіталізації (R0).
. Валовий рентний мультиплікатор (gros...
