явності інформації про ринкові ціни угод з схожими за своїми характеристиками об'єктів нерухомості. Всі методи оцінки нерухомості, що застосовуються в рамках порівняльного підходу, засновані на визначенні вартості оцінюваного об'єкта на основі цін недавніх угод з аналогічними об'єктами. Оцінювач розглядає порівнянні об'єкти, які були продані на відповідному ринку. При цьому в ціни порівнянних об'єктів вносяться поправки, що враховують відмінності об'єктів аналогів і об'єкта оцінки.
Дохідний підхід. Під дохідним підходом розуміється сукупність методів оцінки вартості, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки. Згідно дохідного підходу, вартість об'єкта нерухомості визначається його потенційною здатністю приносити дохід. Дохідний підхід використовується при наявності ринкової інформації про доходи від об'єктів нерухомості.
Даний підхід заснований на принципі очікування з урахуванням принципів найкращого і найбільш ефективного використання. До методів оцінки землі, застосовуваним в рамках даного підходу, відносять метод прямої капіталізації доходу (земельної ренти), а також методи дисконтованих грошових потоків. При використанні прибуткового підходу оцінюється поточна вартість майбутніх доходів від володіння майном, включаючи як здачу його в оренду, так і можливий продаж. Потоки доходів від комерційного використання майна та виручка від його перепродажу (реверсія) за вирахуванням потоків витрат капіталізуються в поточну (перераховану на сьогоднішній день) загальну вартість. Розрахунки вартості за методами, віднесеним до даному підходу.
Однак техніка розрахунків досить складна, оскільки доходи розподілені в часі і можуть істотно змінюватися, а норма капіталізації або відповідний мультиплікатор залежать як від стану економіки та фінансової системи країни, системи правових гарантій учасникам земельного ринку, так і власне від стану самого ринку.
Затратний підхід. До витратного підходу відноситься сукупність методів оцінки вартості, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення (відновлення) або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на порівнянні витрат по створенню об'єкта нерухомості, еквівалентному по своїй корисності оцінюваному або сопоставимому з оцінюваним. Вважається, що розумний інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за придбання прав на земельну ділянку і будівництво на ньому аналогічного будівлі.
Даний підхід застосовується при відсутності ринкової інформації про ціни угод або доходів від об'єктів нерухомості.
При оцінці землі витратний підхід використовується в основному для визначення вартості поліпшень, що знаходяться на земельній ділянці (будинків, будівель споруд) для виділення земельної складової у вартості єдиного об'єкта нерухомості.
Витратний підхід досить широко використовується в практиці оцінці природних ресурсів та об'єктів, а також природних благ, що продукуються цими об'єктами. Сума витрат на підготовку та використання природного ресурсу застосовується в якості відправної точки при визначенні ціни ресурсу. Витрати, необхідні на переміщення, заміщення або відтворення природного об'єкта розглядаються як мінімальна економічна оцінка природного об'єкта і є підставою для розрахунку компенсаційних платежів для фізичного відшкодування теряемого природного об'єкта.
2 Кадастрова оцінка земель
. 1 Державний земельний кадастр
Важливим етапом у розвитку і регулювання в сучасній Росії земельних відносин, прямо або побічно мають місце в будь-якій сфері діяльності людей, є прийняття 2 січня 2000 Федерального закону №28 «Про державний земельний кадастр» [2 ]. У ринковій економіці земельний кадастр визначає відповідно до Конституції РФ, земельним та іншим законодавством країни інформаційну основу раціонального використання та охорони земель, захисту прав і законних інтересів власників земель та їх користувачів, а також виконує базову функцію інструменту податкової політики держави. Тому знання основних положень земельного кадастру необхідно не тільки фахівцям і бізнесменам, але і всім громадянам міст і сіл, інтереси яких він зачіпає істотно.
Державний земельний кадастр являє собою систематизований звід документованих відомостей про об'єкти державного кадастрового обліку, про правовий режим земель в Російській Федерації, про кадастрової вартості, місцезнаходження, розміри земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомого майна. У державний земельний кадастр включається інформація про суб'єктів прав на земельні ділянки.
Державний земельний кадастр ведеться за єдиною для Російської Федерації системі. Об'єктами державного кадастрового обліку є земельні д...
