осяжний період без істотних витрат. Даний метод оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.
Витратний метод показує оцінку повної відновної вартості об'єкта за вирахуванням зносу, збільшену на ринкову вартість землі.
Основні етапи процедури при цьому методі:
1. Розрахунок вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні землі в цілях оптимального її використання.
2. розрахунок ринкової вартості зведення нових аналогічних об'єктів одержання повної відновної вартості об'єкта.
3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкта, обладнання та механізмів.
4. Зменшення відновної вартості на суму зносу для отримання залишкової відновної вартості об'єкта.
5. Додавання до розрахованої залишкової відновної вартості будівлі вартості земельної ділянки.
Метод прямого порівняльного аналізу продажів грунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод має у своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість не заплатить більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.
Метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти - аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності.
Основні етапи процедури оцінки при даному методі:
1. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котируваннях, припущення з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.
2. Відбір інформації з метою підвищення її вірогідності і отримання підтвердження того, що вчинені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
3. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної вибраної одиниці.
4. Порівняння оцінюваного об'єкта і відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах; визначення ціни оцінюваного об'єкта.
5. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик і ведення їх до одного вартісному показнику або групі показників. В умовах нестачі або низької достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідні дані можуть бути представлені у вигляді групи показників або діапазону цін.
Дохідний метод грунтується на принципі очікування - типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкта визначається, як його здатність приносити прибуток у майбутньому.
Метод мультиплікатора валової ренти.
Метод мультиплікатора валової ренти доцільно застосовувати з метою оцінки житлової та іншої нерухомості, якщо експлуатаційні витрати неможливо визначити достовірно небудь інформація про них повністю відсутня.
Метод заснований на припущенні, що існує певний зв'язок між ціною нерухомості і можливим доходом від здачі її в оренду (рентний дохід).
Основні етапи застосування методу:
1. Розрахунок мультиплікатора валової ренти на основі аналізу
продажів порівнянних об'єктів, які на момент продажу
здавалися в оренду.
МВР = Ц/Агод, (1)
Де:
МВР - Мультиплікатор валовий ренти; Ц - ціна продажу порівнянного об'єкта; А - річний рентний дохід.
2. На основі суджень оцінювача отримані мультиплікатори валовий ренти слід усереднити, отримавши єдине значення, що відбиває характер ринкових відносин у сфері житлової нерухомості, який буде застосований в подальших розрахунках.
3. Визначити величину рентного доходу об'єкта оцінки. Якщо на дату оцінки він не здавався в оренду, необхідно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, опубліковані дані про типові показниках орендної плати, провести необхідні коригування.
4. Визначити вартість об'єкта оцінки (С):
З = МВР х Агод, (2)
Незважаючи на простоту алгоритму, вказаний метод слід застосовувати тільки в разі достовірної інформації з порівнянних об'єктах, впевненості в тому, що об'єкти-аналоги мають подібні характеристики, а також ринок нерухомості активний, і зафіксовано велику кількість продажів.
У разі якщо зібрана ринкова інформація відповідає ознакам достатності та достовірності, орендна плата може визначатися без поправок, як середня величина. В іншому випадку необхідно внести поправки. p> Кожен з цих методів призводить до отриманн...
