я цінових характеристик об'єктів. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити переваги і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних того методу або методів, які розцінені як найбільш надійні.
У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки виявлено, що використання витратного підходу оцінки майна є неефективним. Тому оцінювачем прийнято рішення відмовитися від його застосування, і при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки і використовувати тільки два - порівняльний і прибутковий методи. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення. p> Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на покупку ділянки і будівництва на ній будівлі, частиною якого є об'єкт оцінки, Оцінювач не розпорядженні.
У свою чергу, розрахунок за В«типовимВ» кошторисами, СНіП і т.п. з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і В«вичленуванняВ» вартості одиниці площі квартири приведе до великої похибки при обчисленнях. p> Крім того, абсолютно не відомі випадки подібного В«витонченогоВ» придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою його будівництва.
Процес оцінки - це послідовність дій, які виконуються в ході визначення вартості. Оцінка вартості нерухомості - складний і трудомісткий процес, що з декількох етапів. Його можна розділити на наступні стадії:
1. Визначення проблеми.
2. Попередній огляд об'єкта й укладання договору на оцінку. p> 3. Збір та аналіз даних.
4. Оцінка земельної ділянки.
5. Застосування трьох підходів до оцінки об'єкта нерухомості.
6. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.
7. Підготовка звіту та висновку про оцінку.
8. Доповідь про оцінці.
Розглянемо основні і найбільш важливі етапи проведення оцінки нерухомості. Дотримання всіх необхідних умов процесу оцінки призводить до найкращих результатів [12]. p> 1 Етап. Визначення проблеми. Задача оцінки об'єкта нерухомості визначається чотирма складовими, до числа яких відносяться ідентифікація об'єкта або об'єктів, які підлягають оцінці; визначення оцінюваних прав власності; визначення мети проведення оцінки; встановлення дати, на яку проводиться оцінка [7].
1. Ідентифікація об'єкта нерухомості. При ідентифікації об'єкта нерухомості вказуються його найменування, інвентаризаційний номер, місце розташування та інші реквізити, і фактичні характеристики.
2. Виявлення предмета оцінки. Найважливіший момент при здійсненні оцінки об'єкта нерухомості - Виявлення предмета оцінки, тобто того, що підлягає оцінці, - весь комплекс майнових прав на нерухомість або деякі майнові права.
3. Визначення дати оцінки. Дата оцінки - це момент часу, в який виконується оцінка. З плином часу вартість об'єктів нерухомості змінюється. Наприклад, існують сезонні коливання цін на нерухомість в залежності від часу року. Причому зміни в короткі проміжки часу можуть бути значними. У зв'язку з цим необхідно встановити з самого початку дату оцінки. Це може бути дата його огляду, дата судового розгляду, пов'язаного з поділом майнового комплексу.
Дата оцінки вартості об'єкта важлива також при використанні порівняльного підходу до оцінкою, коли вартість оцінюваного об'єкта порівнюється з даними порівнянних угод. Використовуючи дані по порівнянних об'єктах, важливо знати дату їх оцінки. У разі якщо оцінка об'єкта нерухомості проводиться у зв'язку з судовим розглядом, наприклад у зв'язку з неплатоспроможністю підприємства, дату оцінки може визначити суд.
4. Формулювання цілі і функції оцінки. Визначення мети оцінки - дуже важливий етап. Від мети оцінки залежить вибір її методики. Неправильно сформульована мета тягне за собою використання неадекватної методики оцінки і хибний результат. У зв'язку з цим у звіті з оцінки необхідно вказати, що дана оцінка дійсна лише для мети або цілей, зазначених у цьому звіті. Використання отриманих результатів в інших цілях некоректно. Наприклад, методи оцінки об'єкта нерухомості для оподаткування майна відрізняються від методів, використовуваних для оцінки при його ліквідації.
Мета оцінки визначити вид вартості, яку потрібно визначити. Функція оцінки - це сфера її подальшого використання. Наприклад, оцінка необхідна для допомоги продавцю або покупцю у визначенні ціни об'єкта нерухомості. p> 5. Ознайомлення замовника з обмежувальними умовами. На перші...
