вних і спеціальних об'єктів;
оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
оцінка для цілей страхування та оподаткування.
Недоліки витратного підходу:
Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов.
Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд.
Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.
Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.
1.3 Прибутковий підхід
Прибутковий підхід до оцінки земельних ділянок включає методи, що дозволяють отримати оцінку вартості землі виходячи з очікуваних потенційним покупцем доходів. Даний підхід застосуємо тільки до земельних ділянок, що приносить дохід, оскільки вартість земельної ділянки визначається виходячи з здатності землі приносити дохід у майбутньому протягом усього терміну експлуатації. p align="justify"> В основі дохідного підходу лежать чотири принципи:
принцип найбільш ефективного використання;
принцип очікування;
принцип попиту та пропозиції;
принцип заміщення.
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу. p align="justify"> Капіталізація являє собою поділ доходу від використання земельної ділянки на відповідний коефіцієнт капіталізації, в результаті чого величина доходів перетворюється на вартість земельної ділянки.
Прибутковий підхід включає три методи:
метод капіталізації доходу (земельної ренти);
метод залишку (техніка залишку для земельної ділянки);
метод передбачуваного використання.
<...
