/Ol>
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.
Базова формула дохідного підходу (IRV - формула):
V = I/R,
де V - вартість нерухомості, - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період, - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації. p align="justify"> Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки.
Розрізняють два види капіталізації:
пряма капіталізація;
капіталізація доходу за нормою віддачі на капітал.
При прямій капіталізації розглядають дві величини: річний дохід і ставка капіталізації.
Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до принесеному їм чистому доходу.
Очікуваний дохід визначається в результаті аналізу доходів на протязі періоду володіння нерухомістю.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.
Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки методом капіталізації доходу включає наступні етапи:
визначення величини капіталізується доходу;
визначення коефіцієнта капіталізації;
визначення ринкової вартості земельної ділянки.
Етап 1. Визначення величини капіталізується доходу.
Дохід від земельної ділянки рекомендується визначати за перший рік після дати проведення оцінки. Залежно від цільового призначення земельної ділянки в якості доходу можуть виступати:
а) земельна рента при оцінці сільськогосподарських і лісових земель;
б) земельна орендна плата при оцінці земель поселень;
в) частину доходу від єдиного об'єкта нерухомості, яка припадає на забудована земельна ділянка, розрахована методом залишку;
г) дохід від приросту вартості земельної ділянки, одержуваний при його продажу в майбутньому.
Етап 2. Визначення коефіцієнта капіталізації. На відміну від оцінки будівель і споруд при визначенні вартості землі коефіцієнт капіталізації включає тіль...
