дачею, причому неодмінними умовами такого використання є: фізична можливість, належне забезпечення та фінансова виправданість такого роду дій.
Оскільки оціночна діяльність передбачає визначення ринкової вартості, аналіз найбільш ефективного використання виявляє найбільш прибутковий і конкурентоспроможний вид використання об'єкта власності.
Мається на увазі, що визначення найкращого і оптимального використання є результатом суджень оцінювачів на основі їх аналітичних навичок, тим самим, висловлюючи лише думку, а не безумовний факт. У практиці оцінки нерухомості положення про найкращий і оптимальному використанні являє собою передумову для подальшої вартісної оцінки об'єкта.
Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості припускає проведення докладного дослідження ринкової ситуації, характеристик оцінюваного об'єкта, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, спільних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанта та оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання.
Використання майна, недозволене законом або фізично неможливе, не може розглядатися в якості найбільш ефективного.
Таким чином, остаточний висновок про найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості являє варіант використання вільного або забудованої ділянки землі, який юридично можливий і відповідним чином оформлений, фізично здійснимо, забезпечується відповідними фінансовими ресурсами і дає максимальну вартість.
Значення аналізу і максимізація ринкової вартості об'єкта
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) є базовим в оцінці нерухомості і формує основу, на якій оцінювач застосовує три традиційних підходу.
Мета аналізу ННЕІ - сформувати базу, на якій власне і будуть застосовані методи оцінки вартості об'єктів, причому ННЕІ може відрізнятися від існуючого використання об'єкта. Для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта ціни на об'єкти нерухомості коригуються з урахуванням факторів, що визначають ННЕІ.
Критерії аналізу ННЕІ:
потенціал місця розташування;
ринкові умови;
юридична допустимість;
фізична здійсненність;
фінансова забезпеченість;
максимальна продуктивність.
Потенціал місця розташування
Оцінка з урахуванням місця розташування ділянки враховує вплив сприятливого розташування ділянки всередині оцінюваної економічної зони. Дане коректування передбачає зміну вартості ділянки прямо пропорційно видаленню від ринків збуту продукції, транспортних мереж, якості доріг та інших факторів через спеціальні коефіцієнти, що відображають вартість додаткових транспортних витрат, що складаються через понад нормального видалення.
Ринкові умови
У процесі порівняння дати оцінки з датою продажу порівнянних об'єктів нерухомості слід враховувати, що ринкові умови час від часу змінюються. Тому треба визначити, чи здійснювалася порівнянна продаж за таких самих або інших ринкових умовах. Іноді ринкові умови залишаються стабільними протягом року і більше, а іноді вони можуть змінюватися в трьох-, шестимісячни...
