виходячи з переважаючих на ринку умов.
Іпотечні кредити зі змінними виплатами передбачають різну періодичність погашення основного боргу і відсотків, а також інші додаткові умови.
Кредити з «шаровим» платежем припускають одноразовий підсумковий «шаровий» платіж по кредиту. Поділяються на кредити із заморожуванням процентних виплат і виплат по основній сумі боргу до закінчення терміну кредиту і кредити з виплатою тільки відсотків.
Кредити із заморожуванням процентних виплат і виплат по основній сумі боргу до закінчення терміну кредиту не передбачають виплат; погашення боргу та відсотків за кредитом здійснюється в кінці строку. Використання таких кредитів обмежене: до них вдаються земельні спекулянти, які розраховують на продаж об'єкта наприкінці строку за суму, що дозволяє виплатити кредит, відсотки і отримати прибуток від продажу.
Кредити з виплатою тільки відсотків передбачають регулярну виплату відсотків протягом терміну кредиту, а в кінці терміну - «шаровий» платіж основної суми боргу.
«Пружинний» кредит (з фіксованим платежем основної суми) передбачає здійснення рівновеликих періодичних платежів у рахунок погашення основної суми, а також процентних виплат на непогашений залишок, відповідно з кожним періодом сумарний платіж знижується. Кредит за участю припускає, що кредитор отримує, крім платежів по кредиту, певну частину регулярного доходу або частину від суми збільшення вартості нерухомості, або і те, і інше. Так кредитор страхує себе від можливих втрат при високих темпах інфляції. Кредити за участю мають відносно низьку норму відсотка, отже, дозволяють купувати більш дорогу нерухомість.
При наданні кредиту за участю в доходах кредитор претендує на частину перевищення чистого операційного доходу, принесеного об'єктом нерухомості.
Кредит з участю в прирості вартості вважає, що кредитор буде мати частку вже в збільшеної вартості нерухомості. Кредитор може отримати цю частку тільки тоді, коли нерухомість реалізується або в іншій, раніше обговорений, проміжок часу. Сума підвищення вартості нерухомості дорівнює різниці між ціною продажу. Вартість капіталовкладень позичальника, вироблених в період володіння, набавляла до ціни покупки. Тим самим кредитор отримує додатковий дохід, який називається «крікер». В обмін на його отримання кредитор зменшує ставку за користування грошовими коштами.
Канадський рол -овер передбачає поділ терміну кредиту на заздалегідь встановлені тимчасові інтервали. Кожен інтервал формується з четом кон'юнктури ринку і далі формується своя процентна ставка.
Зменшення або збільшення процентної ставки припускає відповідні зміни у строках амортизації і (або) в розмірах щорічних платежів. Можна навести приклад, так збільшення процентної ставки значити збільшення терміну амортизації або збільшення розміру щорічних виплат, і навпаки.
Застосування такого типу кредиту є механізмом захисту кредитора в разі збільшення темпів інфляції, часто кредитор зазнає серйозних збитків, а позичальник отримує додаткові кошти, за рахунок втрати коштів кредитора.
Іпотека з зворотним аннуитетом - фінансове угоду, яка припускає, що кредитор періодично повинен виплачувати позичальникові заздалегідь обумовлені суми залежно від вартості нерухомості, яка є забезпеченням кредиту.
Такі кредити дозволяють поповнити доходи пенсіонерам, які мають будь-яку власність. Літня людина отримує довічну ренту в обмін на поступову втрату прав на власну квартиру.
. 3 Розвиток іпотеки в Росії
Першим видом кредитування на Русі було іпотечне кредитування. У XIII - XIV ст. поряд з цим право приватної власності на землю в Росії виник заклад, який довгий час існував без будь-якого законодавчого оформлення. У 1754 р були засновані перші кредитні установи: для дворянства - Санкт-Петербурзькі і Московські контори Державного банку при Сенаті і Сенатській Конторі, а для купців - в Петербурзькому порту і Комерц-колегії. Банки кредитували дворянство і купецтво під заставу їхніх маєтків. У 1786 р банки були реформовані до Державного позиковий банк. Вперше, юридично оформлений випуск паперових грошей при маніфесті Катерини II 29 жовтня 1768 - асигнацій. Емісія паперових грошей була покладена на асигнаційні банки, створені в Москві і Санкт-Петербурзі 1769 року. Додаткове запозичення кредитних ресурсів на державні потреби надходили з коштів Державного позикового банку, утворений в 1786.г з метою організації іпотечного кредиту землевласникам, головним чином дворянству. Перше страхове установа в Росії було утворено в тому ж позиковому банку. У Російській Імперії 1 січня 1835 був впроваджений Звід законів цивільних, де заставне право було детально реглам...
