я часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період проводяться поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Економічне життя закінчується, коли експлуатація об'єкта не може приносити дохід, позначений відповідною ставкою по порівнянних об'єктах у даному сегменті ринку нерухомості.
Що залишається термін корисного життя приймається рівним від 10 до 30 років залежно від привабливості оцінюваної нерухомості. Для даного об'єкта він становить 25 років, будівля знаходиться у привабливому місці для кафе, так як по близькості немає будівель громадського харчування аналогічного масштабу. Приймаються 100/25 = 4%
Безризикова ставка становить 10% на 2009р. у Центральному Банку РФ.
Проць т ризику низької ліквідності середній, так як об'єкт оцінки знаходиться в хорошому стані, може експлуатуватися ще тривалий час; знаходиться в центральному районі, де немає аналогічного кафе, а так само розташований на вулиці міста, по якою рухається великий потік автомобілів, транспортна доступність-головна. Приймаються 3%. p> Ставка ризику вкладення в нерухомість складає 5%
Так як об'єкт є будівлею громадського харчування, де роль інвестиційного менеджменту не відіграє вирішальну роль, тому що орендарі приміщень самостійно вирішують питання управління, ризикову ставку призначаємо 4%. Розрахунок ведемо за формою таблиці 11. br/>
Таблиця 11. Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Складові До кап
Значення,%
Безризикова ставка
10
Ризик низької ліквідності
3
Ризик вкладення в нерухомість
5
Ризик інвестиційного менеджменту
4
Норма повернення капіталу
4
Разом До кап
27
Результат вартості об'єкта з використанням дохідного підходу, використовуючи формулу 3:
З дох = ЧОД/К кал . = 7363,11/0,27 = 27270,78 тис. руб. br/>
7. ЗВЕДЕННЯ ВАРТІСНИХ ПОКАЗНИКІВ У ПІДСУМКОВУ
ОЦІНКУ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
Узгодження - Це процес, в якому судження і логіка застосовуються для вироблення підсумкової оцінки вартості об'єкта нерухомості на підставі результатів, отриманих з допомогою різних методів оцінки.
Після визначення вартості нерухомості трьома підходами до оцінки, необхідно звести отримані вартісні показники в підсумкову оцінку вартості об'єкта з використанням методу середньозваженого значення відповідно до якого, результату...
