актиці ризик за якість менеджменту знаходиться в межах від 0% до 5%, приймаємо середню величину премії рівний 2,5%.
Норма повернення капіталу визначається за методом Хоскольда.
Метод Хоскольда використовується в тих випадках, коли ставка доходу первісних інвестицій кілька висока, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованих коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою і визначається за формулою:
Капітальний ремонт проводиться один раз в 30 років для будівель даної конструктивної системи (для 1-ї групи капітальності). Витрати на капітальний ремонт становлять близько 30% від відновної вартості; капітальний ремонт, згідно «Положення про проведення планово-попереджувального ремонту виробничих будівель і споруд» (Затверджено Постановою Держбуду СРСР від 29 грудня 1973 №279), проводиться один раз на 30 років; накопичення резервів на ремонт відбувається за безризиковою ставкою прибутковості. Таким чином, чином, зміна вартості нерухомості через 30 років=30%.
Норма повернення капіталу буде дорівнює:=0,087/((1 + 0,087) ^ 30-1)=0,0078
Розрахунок коефіцієнта капіталізації (R) наведено в таблиці нижче.
Таблиця 2.36. Розрахунок ставки капіталізації
№, п/пНаіменованіеВелічіна 1.- Безризикова ставка відсотка,% 8,72.- Премія за ризик вкладення в недвіжімость21,353.- Премія на низьку ліквідність,% 3,264.- Премія за інвестиційний менеджмент,% 2,55.- Ставка прибутковості на власний капітал,% 35,816.Доля зниження вартості нерухомості через n лет0,37.Норма повернення капіталу,% 0,88.- ставка капіталізації для об'єкта оцінки,%
=0,3581 + 0,3 * 0,008=
=0,3604 або 36,04%
Розрахунок ринкової вартості оцінюваного майна за допомогою дохідного підходу наведено в таблиці нижче.
Таблиця 2.37. Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного підходу
№, п/п Найменування показателяВелічіна 1.Площадь приміщень, що здається в оренду (), м 2 205002.Риночная орендна плата (), руб./м 2 в год64503. Потенційний валовий дохід, руб. в год1322250004.Коеффіціент втрат від недозавантаження орендних площ До НДЗ,% від ПВД2,5Коеффіціент втрат від недоотримання орендних площ До НАР,% від ПВД15.Действітельний валовий дохід, руб. в год1276301816.Операціонние витрати, руб. в год204506056.1Прочіе витрати (2% від дійсного валового доходу) 25526046.2Расходи на управління (3% від дійсного валового доходу) 38289057.Чістий операційний дохід, руб. в год1007980678.Ставка капіталізаціі0,36049.Риночная вартість об'єкта оцінки, руб.279683871
Ринкова вартість оцінюваного майна, отримана за допомогою дохідного підходу станом на 1 січня 2014 складає:
руб.
Узгодження результатів оцінки
Для остаточного узгодження результатів оцінки необхідно надати вагові коефіцієнти результатами оцінки, отриманим кожним з трьох підходів.
Для визначення вагових коефіцієнтів були проаналізовані переваги і недоліки використовуваних при оцінці вартості об'єкта оцінки методів, а також повнота і достовірність наявної в розпорядженні оцінювача інформації:
Таблиця 2.38. Розрахунок вагових коефіцієнтів
№ п пКрітерій качестваДоходний подходСравнітельний подходЗатратний подход1.Полнота інформаціі0,40,40,22.Достоверность інформаціі0,50,30,23.Допущенія, прийняті в расчетах0,40,40,24.Способность враховувати кон'юнктуру ринка0,40,40,25.Способность враховувати прибутковість об'екта0,30,30,46.Способность прогнозування під времені0,40,40,27.Способность враховувати конструктивні особенності0,40,40,2Весовой коеффіціент0,400,370,23
Таблиця 2.39. Розрахунок підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки
Підхід до оценкеСтоімость, тис. руб.Прісвоенний ваговій коеффіціентВзвешенная вартість, тис. руб.Доходний подход2796840,4111874Сравнітельний подход2975940,37110110Затратний подход278 0280,2363946Ітого - 1285930
Таким чином, ринкова вартість об'єктів нерухомості становить на дату проведення оцінки (округлено): 285930 тис. руб.
Незавершене будівництво
Вартість незавершеного будівництва по балансу відповідає поточним витратам підприємства, тому витрати здійснені протягом 2013 р Таким чином, вартість незавершеного будівництва становить на дату проведення оцінки: 2668262 тис. руб.
Оцінка запасів
Виробничі запаси підприємства беруть участь у виробничому процесі і їх вартість по балансу склала 464909 тис. руб.
Оцінка запасів з використанням п...
