нів або лоджій ). Реальне фізичний стан нерухомості (якість внутрішньої обробки приміщення, пошкодження внаслідок впливу природи або людини, екологія зовнішнього середовища, соціальна інфраструктура в місці знаходження житлового об'єкта тощо) до уваги не береться.
Перелік таких якостей досить великий: відповідність рівня освітленості встановленим нормативам; вміст у повітрі шкідливих для здоров'я речовин в результаті використання при будівництві токсичних теплоізоляційних і оздоблювальних матеріалів; негерметичність швів (з'єднань) стінових панелей, плит, перекриттів; хиткість підлог та ін. Перераховані дефекти можуть бути взагалі неусувними або це буде пов'язано зі значними матеріальними витратами. Отже, вартість, розрахована БТІ, може в 3-10 разів відрізнятися від реальної ціни житлового приміщення, причому як у більшу, так і в меншу сторону.
Якщо таке становище не влаштовує одну зі сторін угоди, виникає наступний етап - звернення до незалежного оцінювача та отримання висновку про ринкову вартість об'єкта купівлі-продажу.
Слід мати на увазі, що, якщо мова йде про незавершене будівництво, його вартість може розрахувати тільки незалежний оцінювач, оскільки БТІ займається оцінкою вже введених в експлуатацію будівель.
З цієї ж причини громадяни часом змушені вдаватися до послуг незалежного оцінювача при отриманні у спадщину житлової нерухомості. При оформленні свідоцтва про право на спадщину слід подати нотаріусу два документи: довідку БТІ та заключення незалежного оцінювача. Нотаріус, швидше за все, вважатиме за можливе вказати в свідчить не інвентаризаційну, а ринкову вартість спадщини, а вона, як уже говорилося, може бути не тільки вище, але і нижче інвентаризаційної.
В оцінці житлової нерухомості особливе місце займають житлові будинки (житлові приміщення), визнані непридатними для проживання. Це будинки і приміщення, що знаходяться у ветхому та аварійному стані, а також у яких виявлено шкідливий вплив чинників довкілля.
Існують і інші спеціальні види вартості оцінки житлового об'єкта. Вони визначаються в договорі про оцінку або в нормативному правовому акті, в якому обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої, зазначеної в Стандартах оцінки вартості, наприклад кадастрова оцінка земельних ділянок.
. 3 Оцінка вартості нерухомості: основні поняття і принципи оцінки
Під оціночною діяльністю розуміється професійна діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості. [15, с.28]
Оцінка нерухомості - це визначення вартості нерухомості відповідно з поставленою метою, процедурою оцінки та вимогами етики оцінювача.
Основними цілями оцінки можуть бути: відображення в звітності; купівля-продаж; міна; проведення конкурсів; аукціонів; торгів; оренда; лізинг; заставу; розділ; спадкування; дарування; страхування; обчислення податку, мит, зборів; приватизація; конфіскація; націоналізація; ліквідація; дозвіл майнових суперечок; передача прав власності; внесення майна до статутного капіталу; визначення частки майнових прав; передача в довірче управління; інвестиційне проектування; комерційна концесія; відшкодування збитку; зберігання; складання шлюбного контракту і т.д.
Оцінка вартості - методично обгрунтована думка експерта про вартість об'єкта оцінки та процес його визначення.
Теоретичною базою процесу оцінки різних об'єктів майна є набір оціночних принципів, сформульованих в результаті багаторічного досвіду.
Принципи оцінки - це основні твердження, що випливають із загальної економічної теорії та узагальнення оцінної практики, і службовці підставами (постулатами) для подальших висновків в теорії оцінки. Більшість з них служать для обгрунтування застосовуваних методів оцінки і не мають самостійного процедурного значення.
У світовій практиці учасники ринку виробили уніфікований набір оціночних правил або принципів, які об'єднуються в чотири групи:
відображають точку зору користувача;
відображають взаємини компонентів власності;
відображають точку зору ринку;
принцип найкращого і найбільш ефективного використання. [6, с.8]
Принципи, що відображають точку зору користувача:
а) Принцип корисності: вартість об'єкта пов'язана з його корисністю, тобто з його здатністю задовольняти потреби користувача.
Ключовим критерієм вартості будь-якого об'єкта власності є його корисність. Нерухомість має вартістю, якщо може бути корисна реального чи потенційному власнику...
