та нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки [7, c.112].
Сума витрат на створення поліпшень земельної ділянки може визначатися з використанням укрупнених і (або) елементних вартісних показників.
До укрупнених вартісними показниками ставляться як показники, що характеризують параметри об'єкта в цілому - квадратний, кубічний, погонний метр, так і показники по комплексах та видами робіт.
До елементних вартісними показниками відносяться елементні ціни і розцінки, використовувані при визначенні суми витрат на створення поліпшень.
Укрупнені та елементні вартісні показники, розраховані в зафіксованому на конкретну дату рівні цін (базисному рівні цін), можуть бути перераховані в рівень цін на дату оцінки з використанням системи поточних і прогнозних індексів зміни вартості будівництва.
Розрахунок суми витрат на створення поліпшень з використанням елементних вартісних показників може здійснюватися також з використанням ресурсного і ресурсно-індексного методів. Ресурсний (ресурсно-індексний) методи полягають у калькулюванні в поточних (прогнозних) цінах і тарифах всіх ресурсів (елементів витрат), необхідних для створення поліпшень. p align="justify"> При визначенні суми витрат на створення поліпшень земельної ділянки слід враховувати прибуток інвестора - величину найбільш ймовірного винагороди за інвестування капіталу в створення поліпшень. Прибуток інвестора може розраховуватися як різниця між ціною продажу і витратами на створення аналогічних об'єктів. Прибуток інвестора також може бути розрахована як віддача на капітал при його найбільш вірогідному аналогічному за рівнем ризиків інвестування. p align="justify"> При визначенні вартості заміщення або вартості відтворення враховується величина накопиченого зносу поліпшень.
Накопичений знос поліпшень може визначатися в цілому або в грошовому виразі як сума фізичного, функціонального і частини економічного зносу, що відноситься до поліпшень.
Фізичним зносом є втрата вартості поліпшень, обумовлена ​​погіршенням їх фізичних властивостей.
Функціональним зносом є втрата вартості поліпшень, обумовлена ​​невідповідністю об'ємно-планувального рішення, будівельних матеріалів та інженерного обладнання поліпшень, якості вироблених будівельних робіт або інших характеристик поліпшень сучасним ринковим вимогам, що пред'являються до даного типу поліпшень.
Економічним зносом є втрата вартості єдиного об'єкта нерухомості, обумовлена ​​негативним впливом зовнішніх по відношенню до нього факторів.
Фізичний і функціональний знос можуть бути усуненими і усунути. Економічний знос, як правило, є непереборним. При цьому знос є переборним, якщо витрати на його усунення менше, ніж збільшення вартості об'єкта нерухомості в результаті його усунення. p align="justify"> Метод розподілу
Метод застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок.
Умови застосування методу [5, c.201]:
В· наявність інформації про ціни угод з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку. За відсутності інформації про ціни угод допускається використання цін пропозиції (попиту);
В· наявність інформації про найбільш імовірною частці земельної ділянки в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості;
В· відповідність поліпшень земельної ділянки його найбільш ефективному використанню.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
В· визначення елементів, по яких здійснюється порівняння єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, з об'єктами - аналогами;
В· визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
В· визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
В· коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
В·
