align="justify"> розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, шляхом обгрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;
В· розрахунок ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки шляхом множення ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, на найбільш ймовірне значення частки земельної ділянки в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості.
Метод капіталізації земельної ренти
Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість отримання земельної ренти від оцінюваного земельної ділянки. p align="justify"> Метод передбачає наступну послідовність дій:
В· розрахунок земельної ренти, створюваної земельною ділянкою;
В· визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації земельної ренти;
В· розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом капіталізації земельної ренти.
Під капіталізацією земельної ренти розуміється визначення на дату проведення оцінки вартості всіх майбутніх рівних між собою або змінюються з однаковим темпом величин земельної ренти за рівні періоди часу. Розрахунок проводиться шляхом ділення величини земельної ренти за перший після дати проведення оцінки період на певний оцінювачем відповідний коефіцієнт капіталізації. p align="justify"> У рамках даного методу величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки на умовах, що склалися на ринку землі.
Основними способами визначення коефіцієнта капіталізації є:
В· поділ величини земельної ренти за аналогічними земельним ділянкам на ціну їх продажу;
В· збільшення безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в оцінюваний земельну ділянку.
При цьому під безризиковою ставкою віддачі на капітал розуміється ставка віддачі при найменш ризикованому інвестуванні капіталу (наприклад, ставка прибутковості по депозитах банків вищої категорії надійності чи ставка прибутковості до погашення по державних цінних паперів).
Метод залишку
Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість забудови оцінюваного земельної ділянки поліпшеннями, які приносять дохід. p align="justify"> Метод передбачає наступну послідовність дій:
В· розрахунок вартості відтворення чи заміщення поліпшень, відповідних найбільш ефективному використанню оцінюваного земельної ділянки;
В· розрахунок чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості за певний період часу на основі ринкових ставок орендної плати;
В· розрахунок чистого операційного доходу, що припадає на поліпшення, за певний період часу як твори вартості відтворення чи заміщення поліпшень на відповідний коефіцієнт капіталізації доходів від поліпшень;
В· розрахунок величини земельної ренти як різниці чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості за певний період часу і чистого операційного доходу, що припадає на поліпшення за відповідний період часу;
В· розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом капіталізації земельної ренти.
Чистий операційний дохід дорівнює різниці дійсного валового доходу та операційних витрат. При цьому з дійсного валового доходу віднімаються тільки ті операційні витрати, які, як правило, несе орендодавець. p align="justify"> Для порожніх і використовуваних власником для власних потреб приміщень також використовуються ринкові ставки орендної плати. У потенційний дохід включаються і інші доходи, одержувані за рахунок невіддільних поліпшень нерухомості, але не включені в орендну плату. p align="justify"> Розрахунок витрат на заміщення елементів поліпшень з коротким терміном використання проводиться шляхом ділення суми витрат на створення даних елементів поліпшень на термін їх використання. У процесі виконання даних розрахунків доцільно враховувати можливість процентного нарощування грошових коштів для заміни елементів з коротким терміном використання. p align="justify"> При розрахунку коефіцієнта капіталізації для поліпшень земельної ділянки слід враховувати найбільш ймовірний темп зм...
