ляді середньозваженої вартості капіталу (WACC), дозволяє врахувати і відповідно відобразити в кінцевій оцінці вартості бізнесу фактичну структуру капіталу
В
1.2 Поняття ставки капіталізації, особливості її застосування в методі капіталізації доходів
Як ми знаємо, у складі дохідного підходу до оцінки бізнесу велике місце займає метод прямої капіталізації (метод капіталізації доходів).
Капіталізація доходу - процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості оцінюваного об'єкта.
Метод капіталізації доходів доцільно застосовувати в тих випадках, коли є достатньо великий обсяг ретроспективної інформації, яка може дати певне уявлення про її майбутньої діяльності (виходячи з припущення про нормальних темпах зростання) Метод дисконтованих грошових потоків, як наголошується, застосуємо, коли очікується істотне зміна майбутніх доходів у порівнянні з доходами від поточних операцій. Істотна зміна означає помітне збільшення або зменшення відносно сформованого темпу зростання компанії.
Концепція методу капіталізації виходить з того, що вартість об'єкта на даний момент часу (V) визначається шляхом ділення доходу за певний період (рік) (I) на норму прибутку (коефіцієнт капіталізації) (R):
V = I/R (4)
Основне перевага цього методу - простота розрахунків. Інша перевага полягає в тому, що метод прямої капіталізації в кінцевому рахунку безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру. Це пов'язано з тим, що при його застосуванні, як правило, береться досить велика кількість угод з нерухомістю і проводиться їх аналіз з точки зору доходу та вартості.
Однак метод не слід застосовувати, коли відсутня інформація про ринкові угодах; якщо об'єкт ще не побудований, а значить, не вийшов на режим стабільних доходів; коли об'єкт піддався серйозних руйнувань в результаті стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.
Метод має ще один серйозний недолік. Справа в тому, що у формулі розрахунку поточної вартості присутній щорічний дохід. В якості доходу в оцінці береться так званий чистий операційний дохід. Це такий дохід, який виходить з потенційного валового доходу після вирахування з нього всіх можливих втрат і операційних витрат, включаючи резерв на заміщення. Ця інформація дуже часто відноситься до розряду комерційних таємниць, і доступ до неї вкрай обмежений. У силу цього завдання збору інформації про ринкові угодах і, отже, розрахунок коефіцієнта капіталізації є досить складною проблемою.
Практичне застосування методу капіталізації передбачає такі основні етапи [4]: ​​
1. Аналіз фінансової звітності, її нормалізація і трансформація (при необхідності).
2. Вибір величини прибутку, яка буде капіталізована.
3. Розрахунок адекватної ставки капіталізації.
4. Визначення попередньої величини вартості. p> 5. Проведення поправок на наявність нефункціонуючих ...
