пах:
В· заміщення;
В· збалансованості;
В· попиту та пропозиції.
Порівнянні об'єкти повинні ставитися до одного сегмента і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
В· терміні експозиції. Термін експозиції - час, який об'єкт знаходиться на ринку;
В· незалежності суб'єктів угоди. Під незалежністю мається на увазі те, що угоди укладаються не по ринковій ціні, якщо продавець і покупець:
В· знаходяться у родинних відносинах;
В· є представниками холдингу і незалежної дочірньої компанії;
В· мають іншу взаємозалежність і взаємозацікавленості;
В· угоди здійснюються з об'єктами, обтяженими заставою або іншими зобов'язаннями;
В· займаються продажем об'єктів нерухомості померлих осіб і т.д.;
В· інвестиційної мотивації, яка визначається:
В· аналогічними мотивами інвесторів;
В· аналогічним найкращим і найбільш ефективним використанням об'єктів;
В· ступенем зносу будівлі.
Основні критерії вибору об'єктів-аналогів при оцінці нерухомості:
1. Права власності на нерухомість.
Коригування на права власності являє собою різницю між ринковою і договірною орендної плати, так як повне право власності визначається при ринкової орендної плати та доступному поточному фінансуванням.
2. Умови фінансування операції. p> При нетипових умовах фінансування операції необхідний ретельний аналіз, в результаті якого вноситься поправка.
3. Умови продажу і час продажу.
4. Розташування. p> 5. Фізичні характеристики.
Але одним з, і головним недоліком, є його об'ємність в достовірне інформації, яку можливо отримати лише на масових ринках нерухомості, при чому з часом отримана інформація застаріває, і достовірність оцінки знижується; також він не враховує очікування.
2.2 Прибутковий метод оцінки
Даний метод оцінки грунтується на постійно повторюваних спостереженнях - чим вище дохід, який приносить нерухомість, тим дорожче вона коштує.
Прибутковий підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:
В· якість і кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
В· ризики, характерні як для оцінюваного об'єкта, так і для регіону.
Прибутковий підхід використовується при визначенні:
В· інвестиційної вартості, оскільки потенційний інвестор не сплатить за об'єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;
В· ринкової вартості.
2.3 Витратний метод оцінки
В
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупец...
