ь не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.
Переваги витратного підходу:
При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним. Даний підхід є доцільним чи єдино можливим у наступних випадках:
В· техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;
В· обгрунтування необхідності оновлення діючого об'єкта;
В· оцінка будівель спеціального призначення;
В· при оцінки об'єктів у В«пасивнихВ» секторах ринку;
В· аналіз ефективності використання землі;
В· рішення завдань страхування об'єкта;
В· рішення завдань оподаткування;
В· при узгодженні вартостей об'єкту нерухомості, отриманих іншими методами.
Недоліки витратного підходу:
1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
2. Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, т. к. в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд.
6. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.
7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.
Таким чином, в результаті використання трьох підходів до оцінки об'єкта нерухомості і узгодження отриманих результатів одержують вартість оцінюваного об'єкта, яка і буде представлена ​​в звіті про оцінку.
Висновок підсумкової величини вартості повинен супроводжуватися урахуванням припущень і обмежують умов, обумовлених повнотою і достовірністю використаної інформації.
3. Ціноутворення та ціноутворюючі фактори
У зв'язку з особливостями предмета торгів на ринку нерухомості, самому ринку притаманні цілий ряд особливостей і, насамперед, це індивідуальність ціноутворення . Експерти ринку виділяють певні категорії нерухомості, відповідно до її ціновими і якісними характеристиками. Однак, подібну класифікацію можна назвати умовною, оскільки складно знайти декілька будівель, або земельних ділянок, в точності схожих один на одного по ряду базових характеристик.
Ціноутворення на ринку нерухомості часто знаходиться в прямій залежності від соціально-економічного стану регіону. Крім того, ринок відрізняється великою кількістю ризиків для продавців, покупців і орендарів. У зв'язку з тим, що найчастіше власникам нерухомості нелегко продати або здати в оренду свою власність (виключаючи сегменти ринку, де попит значно перевищує пропозицію), ринок нерухомості є неліквідним.
Крім усього вищесказаного, існує й інша проблема. Експертам часто складно оцінити р...
