акторів. Знос зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним вираженням зносу є знецінення.
Поняття «знос», що використовується в оціночної діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», застосовуваного в бухгалтерському обліку. Знос з точок зору бухгалтера та оцінювача - різні процеси.
У Росії застосовуються єдині норми амортизаційних відрахувань на повне відновлення, які диференційовані за класифікаційними групами основних фондів. У зарубіжній практиці (крім рівномірного методу нарахування зносу) застосовують також методи спадної залишку, кумулятивний і метод «фактор фонду відшкодування», який спирається на теорію складних відсотків. Цими методами користуються при оцінці на базі дохідного підходу.
Види зносу наведені на рис.1
Рис.1
Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.
Фізичний і функціональний знос підрозділяється на усувний і непереборний.
Всі види фізичного зносу, як правило, призводять до негативних наслідків: погіршуються окремі споживчі та експлуатаційні характеристики об'єкта нерухомості, збільшується частота його ремонтів, ремонтні роботи стають все дорожче. Якоюсь мірою уповільнити фізичний знос можна шляхом впровадження системи технічного обслуговування.
Моральний знос - це зниження споживчої привабливості об'єкта нерухомості, обумовлене застарілими архітектурою будівлі, плануванням, інженерним забезпеченням.
Зовнішній (економічний) - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища під впливом економічних, політичних та інших факторів. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти.
3.4 Ліквідність
Ліквідність - легкість реалізації, продажі, перетворення матеріальних чи інших цінностей у кошти для покриття поточних фінансових зобов'язань. На ринку нерухомості низька ліквідність товару сприяє високому рівню витрат у продавця і покупця, що формуються в умовах здійснення угоди.
Це поняття має на увазі, перш за все, можливість його продажу в найбільш стислі терміни, затребуваність даного виду товару на ринку нерухомості і відповідність заявленої вартості реального стану цього об'єкта.
Вкладення інвестицій в процес створення об'єктів нерухомості, їх підтримку та реалізацію зумовлює високу вартість цих об'єктів. Висока вартість дозволяє використовувати нерухомість в якості засобу заощадження та інвестицій.
Прийнято вважати, що ліквідність об'єктів нерухомості вище в тому випадку, якщо потрібно невеликий термін часу на продаж даного об'єкта.
Звичайно ж, в першу чергу, ліквідність об'єкта нерухомості залежить від її оптимально заявленої вартості. Явно завищена ціна буде дуже сильно гальмувати швидкість продажу.
Основним моментом в даному випадку служить правильна оцінка вартості. Одним з легких методів визначення вартості нерухомості є порівняння з вартістю нерухомості а...
