/li>
На практиці аналіз оптимального використання виявляється шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання такими чотирма критеріями:
бути фізично можливим, тобто відповідати ресурсному потенціалу;
бути законодавчо допустимим, тобто строк і форма передбачуваного використання не повинна підпадати під дію правових обмежень, що існують або потенційних;
бути фінансово спроможним, тобто використання повинно забезпечити дохід, рівний або більший в порівнянні з сумою операційних витрат, фінансових зобов'язань та капітальних витрат;
бути максимально ефективним, тобто мати найбільшу продуктивність серед варіантів використання, ймовірність реалізації яких підтверджується ринком.
Для об'єктів нерухомості аналіз найкращого та найбільш ефективного використання складається з наступних етапів:
Аналіз місця розташування, оточення, візуальної доступності, пішохідної та транспортної доступності. Аналіз інфраструктури району розташування.
Аналіз ринку та його сегментів, релевантних досліджуваного об'єкта. Аналіз конкурентного середовища.
Визначення відповідності характеристик розглянутого об'єкта вимогам ринку.
Розробка рекомендацій щодо приведення характеристик об'єкта у відповідність до вимог ринку.
Розгляд різних видів використання досліджуваного об'єкта, їх позитивних і негативних сторін.
Визначення групи потенційних споживачів (орендарів). Прогноз рівня доходів (орендних ставок). Позиціонування об'єкта.
Рекомендації за ринковою доцільності використання об'єкта.
Висновок про найкращому і найбільш ефективне використання об'єкта оцінки.
Оцінюваний об'єкт розташований поруч з найбільшою точкою з продажу буд матеріалів, що сприяє залучення великої кількості орендарів.
Глава 3. Визначення вартості будівлі різними підходами до оцінки нерухомості
Традиційними підходами визначення вартості нерухомості є витратний, порівняльний і прибутковий. У рамках кожного підходу використовуються певні методи розрахунку. В результаті застосування цих підходів виходять три різні величини вартості одного й того ж об'єкта, на підставі яких визначається підсумкова величина вартості.
3.1 Використання витратного підходу
Витратний підхід, який використовується для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Особливість застосування витратного підходу складає розуміння оцінювачем відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення. Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно - планувальних рішень, будівельних конструкцій та матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюється той же ...
