о сих пір і перебувають у полоні докризових
Середня планка вартості земельних ділянок під дачне будівництво в Кіровському районі становить 100 000 рублів, а інтервал пропонованих ділянок знаходиться в інтервалі від 30000 до 250 000 рублів.
2. Визначення ринкової вартості земельних ділянок.
.1 Оцінка земельних ділянок методами порівняльного підходу
Послідовність даного методу аналогічно відомому методу порівняння продажів ринкового підходу, застосовуваного при оцінці будівель і споруд.
Виробляється аналіз угод із земельними ділянками, що відносяться до сегменту земельного ринку, в якому знаходиться об'єкт оцінюється. До найбільш значущих характеристикам земельної ділянки відносяться:
цільове призначення земель (категорія земельного фонду);
вид використання (індивідуальне житлове будівництво, торгові, офісні об'єкти, сільськогосподарські угіддя, особисте підсобне господарство, садівництво, городництво і т.д.);
місце розташування;
передаються юридичні права (власність, оренда тощо);
функціональне зонування території і дозволені варіанти землекористування;
наявності сервітуту (обмежень і обтяжень).
Для оцінки землі виділяють наступні основні одиниці порівняння:
· Ціна за одиницю площі (кв. м, сотка, га)
- кв. м - під будівництво будівель, комерційну забудову (офіси, торгові центри)
сотка - будівництво індивідуального житлового будинку, котеджу, дачі
га - сільськогосподарські та лісові угіддя.
· Ціна за всю ділянку (лот)
- лот - стандартний за формою і розміром земельну ділянку в районах масової комерційної, житлової або дачної забудови.
В оцінній практиці вартості земельних ділянок виділяють наступні елементи порівняння:
1. Передані майнові права на об'єкт нерухомості. У Російській Федерації земельні ділянки можуть перебувати на праві приватної власності, довічно успадкованого володіння (тільки для фізичних осіб), постійного (безстрокового) користування, оренди, термінового безоплатного користування. Коригування вноситься за різницю в майнових правах (при обтяженні прав покупця орендою, користуванням)
2. Умови фінансування. Оплата при купівлі земельної ділянки може бути здійснена із залученням кредитних ресурсів, що завищують ринкову вартість об'єкта.
. Умови продажу (чистота угоди). Відбиває нетипові для ринку відносини між продавцем і покупцем, а також обставини, за яких вони приймають свої рішення щодо продажу або купівлі земельної ділянки (наприклад, вимушений продаж або купівля, залежність сторін один від одного).
. Час продажу. Враховує зміну ринкових умов (рівень інфляції, сезонні коливання цін, загальний стан ринку і сформований тенденції). Дане коректування дозволяє привести ціни порівнюваних ділянок до одного (поточному) періоду часу.
. Location. При зіставленні місця розташування ділянок аналізується вплив оточення на конкурентоспроможність ділянок на ринку по тери...
