м в літературі зустрічається й інша позиція, згідно з якою договір оренди має складний предмет, що включає в себе як дії зобов'язаних сторін, у тому числі з передачі і прийняття майна (об'єкт першого роду), так і саме майно (об'єкт другого роду).
Відповідно до п.3 ст. 607 ГК РФ, у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють виразно встановити майно, підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. За відсутності зазначених даних, умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Цивільний кодекс не виділяє в якості самостійного об'єкта оренди не тільки частина нежитлового приміщення, а й саме нежитлове приміщення, однак, в Постанові Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (ред. від 25.01.2013)" Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди », роз'яснюється, що Судам слід мати на увазі, що положення ст. 607 ГК РФ (у тому числі з урахуванням статті 606 Кодексу про можливість передачі об'єкта оренди тільки в користування орендаря) не обмежує право сторін зак?? ючіть такий договір оренди, за яким у користування орендарю надається не вся річ у цілому, а тільки її окрема частина.
Стаття 1 Закону про реєстрацію, відносить нежитлові приміщення та їх частини до нерухомого майна, право на яке, а так само угоди з яким, підлягають обов'язковій державній реєстрації у випадках і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до пункту 2 статті 651 ЦК РФ договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, що визначається відповідно до пункту 1 статті 433 ГК РФ.
Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Закон про реєстрацію, доповнюючи положення п.3 ст.607 ГК РФ, передбачає необхідність надання заявником на державну реєстрацію договору оренди частини нежитлового приміщення документа, що дозволяє точно встановити майно, яке підлягає передачі в оренду. А саме, згідно з вимогами п.3 ст.26 Закону про реєстрацію, при передачі в оренду будівель, споруд, приміщень у них або частини приміщень до договору оренди нерухомого майна додаються кадастрові паспорта відповідно будівлі, споруди і приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. На підставі п.4 ст.14 Федерального закону від 24.07.2007 № 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» (далі Закон про кадастр), кадастровий паспорт являє собою виписку з державного кадастру нерухомості, що містить необхідні для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним відомості про об'єкт нерухомості. Наказом Мін'юсту Росії від 18.02.2008г. №32 затверджено форму кадастрового паспорта приміщення. Зазначена форма включає в себе дві частини: текстову частину, яка містить опис об'єкта нерухомого майна (приміщення); графічну частину, що представляє собою план розташування приміщення на поверсі (ситуаційний план). Дані про частини об'єкта нерухомості, на яку поширюється обмеження (обтяження) речових прав, якщо таке обмеження (обтяження) не поширюється на весь об'єкт нерухомості, відповідно до п.9 п.2 ст.7 Закону про кадастр відносяться до складу відомостей державного кадастру нерухомості, Тобто, мабуть, розмір орендованої площі входить до складу тих відомостей, які повинні бути відображені в пред'явленому на державну реєстрацію договору оренди частини приміщення кадастровому паспорті установою його видав (БТІ).
Відповідно до п.7 ст.27 Закону про кадастр кадастровий паспорт не може бути отриманий на приміщення, не ізольоване і не відокремлений від інших приміщень в будівлі.
Таким чином, виходячи із системного тлумачення норм Цивільного кодексу та Закону про реєстрацію дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю, повинні бути вказані не тільки в договорі оренди, але і в представленому на державну реєстрацію кадастровому паспорті, оскільки індивідуалізація нерухомого майна як об'єкта орендних відносин для цілей державної реєстрації здійснюється компетентними органами в процесі кадастрового обліку, в результаті чого об'єкт отримує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його із складу інших об'єктів нерухомості.
Отже, об'єктом договору оренди може виступати тільки самостійний об'єкт нерухомості. У зв'язку з цим неізольована частина нежитлового приміщення (кілька квадратних мет...
