за 1 га; в центральних частинах міст для офісів, магазинів і т.п. - Ціна за 1 м2; для комерційних цілей в містах - ціна за 1 фронтальний метр; в районах житлової, дачної забудови при стандартних за формою і розмірах ділянках - ціна за 1 лот; при необхідності дотримання правил зонування з обмеження величини будівлі - ціна за одиницю щільності, тобто коефіцієнт відношення площі забудови до площі земельної ділянки.
В якості одиниці для порівняння по забудованим ділянкам можуть застосовуватися: ціна за 1 м2 загальної або чистої площі; ціна за 1 м3складов, елеваторів та ін: ціна за 1 місце - парковки, в гаражі та ін
На основі ряду фактичних продажів визначається середня або типова вартість одиниці порівняння для кожної однорідної групи (страти) ділянок. При цьому використовується розрахунок медіанної (середина рангового ряду) або середньої ціни продажу за одиницю порівняння. Зазвичай прийом одиниці порівняння застосовується у випадках, коли ділянки сильно відрізняються один від іншого за розмірами, але відносно подібні за іншими параметрами. p align="justify"> Інший прийом, який підходить для ділянок приблизно однакового розміру, але сильно відрізняються за іншими параметрами, заснований на визначенні шляхом аналізу порівнянних продажів вартості базового, стандартного ділянки. Він служить потім орієнтиром для розрахунку вартості інших ділянок землі. При цьому в ринкову вартість окремих земельних ділянок вноситься поправка на їх відмітні параметри. Наприклад, вартість земельної ділянки з основою по фронту вулиці становитиме при-мірно 65% вартості Прямокутного ділянки з такою ж кордоном і глибиною. p align="justify"> Наступний спосіб оцінки вартості земельних ділянок заснований на визначенні співвідношення продажних цін і потенційного або фактичного валового доходу, одержуваного від власності, тому він отримав назву методу валового рентного мультиплікатора (ВРМ).
. Метод валового рентного мультиплікатора (ВРМ)
При проведенні розрахунків оцінки вартості земельних ділянок по методу ВРМ необхідно здійснити наступні дії:
оцінити ринковий рентний дохід від оцінюваного ділянки;
визначити ставлення валового доходу до продажної ціни, виходячи з недавніх ринкових угод;
розрахувати вартість оцінюваної ділянки шляхом перемноження ринкове рентного доходу від нього на ВРМ.
Відмінності між порівнянними і оцінюваними ділянками враховуються в самих продажних цінах і ставках доходу. Важливо підібрати якомога точніше аналоги для порівняння. p align="justify"> Одним із прийомів служить прийом перенесення або співвіднесення, який реалізується шляхом визначення співвідношення між загальною вартістю забудованої ділянки і вартістю землі. Встановлено, що між вартістю землі і вартістю зведених на ній споруд існує стійкий зв'язок. Звідси випливає, що варт...
