ість ділянки можна оцінювати шляхом розподілу загальної ціни продажу порівнянного об'єкта між двома її складовими частинами - земельною ділянкою та будівлями (поліпшеннями). Отримані коефіцієнти співвідношень можна застосувати до оцінюваним мікрорайонах для визначення вартості одиниці порівняння чи базового ділянки для даного району. br/>
. Метод залишкової продуктивності (залишку)
При його використанні чистий дохід, віднесений до землі, визначається після оплати, в першу чергу, витрат за три інших фактори виробництва: праці - зарплати, комісійних; капіталу - відсотків, дивідендів; підприємницьких здібностей - прибутку, винагород. У залишку буде земельна рента для власника ділянки. p align="justify"> Метод залишку застосовний і при оцінці вартості забудованих ділянок, коли відомі вартість або проектні витрати на спорудження будівель, тривалість їх корисного життя, ставка доходу інвестиції та чистий річний прибуток від об'єкта.
. Метод капіталізації доходу
Метод капіталізації доходу, при якому вартість ділянки може бути визначена як його здатність приносити прибуток у майбутньому. Оцінка землі по прибутковості здійснюється шляхом перетворення грошового доходу у вартість за допомогою коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації - це множник, за допомогою якого здійснюється перехід від величини поточного чистого доходу від земельної ділянки до його вартості. Таким чином, враховується частка поточного доходячи у повній вартості ділянки. p align="justify"> Вартість землі (С) визначається за формулою
С = Д/R,
де Д - величина чистого доходу;
Д - норма (коефіцієнт) капіталізації.
Норма капіталізації вибирається таким чином, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень доходу (віддачі) на вкладений капітал та його відшкодування.
Послідовність розрахунку вартості земельної ділянки при цьому способі наступна:
на основі аналізу грошових потоків (надходжень) по порівнянним ділянкам за минулі роки у співставних умовах визначається потенційний валовий дохід;
на основі фактичних витрат складається кошторис витрат на майбутній рік з поділом на постійні, експлуатаційні та резерви;
розраховується дійсний валовий дохід (ефективний), отримуваний шляхом вирахування з потенційного валового доходу можливі втрати, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку;
обчислюється чистий дохід як різниця дійсного валового доходу і всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту та амортизаційних нарахувань;
чистий дохід перераховується в поточну вартість землі різними способами.
Вартість земельних ділянок може бути визначена також шляхом множ...