рівняння (продажів), метод виділення, метод розподілу.
Дохідний підхід використовується для знаходження вартості оцінюваної ділянки, здатного давати дохід у майбутньому протягом конкретного терміну його експлуатації. Вартість є сумою приведених до поточного моменту майбутніх доходів та виручки від перепродажу об'єкта оцінки.
Орендна плата відображає розмір земельної ренти, оскільки вводиться з урахуванням головних рентообразующих факторів і передбачає справжній рівень доходів орендарів за напрямами їх функціональної діяльності. Отже, вартість земельної ділянки є дисконтованою вартістю майбутнього земельної ренти.
Використання дохідного підходу вимагає ретельного аналізу фінансового та фізичного стану об'єкта, його оточення, економічних умов і напрямків, а також застосування таких розрахункових показників, як коефіцієнт капіталізації, складний відсоток, дисконтування та інших.
У рамках дохідного підходу для оцінки застосовуються: метод капіталізації земельної ренти, метод залишку для землі, метод передбачуваного використання. У третьому розділі роботи проаналізуємо кожен з методів.
Витратний підхід передбачає перебування сукупної оцінки вартості ділянки з її поліпшеннями: будівлями, спорудами, інженерними комунікаціями.
Витратний підхід являє ринкову вартість саме земельної ділянки як різницю ринкової вартості земельної ділянки з поліпшеннями і відновної вартості поліпшень за мінусом їх зносу. При цьому модель знаходження вартості земельної ділянки базується на принципі залишку.
При відведенні земель під забудову, поряд з оцінкою родючого шару, найважливіше значення мають такі фактори, як капітальні та експлуатаційні витрати: місце розташування ділянки по відношенню до джерел водопостачання та енергопостачання, іншим населеним пунктам, об'єктам соціальної та транспортної інфраструктури; інженерно-будівельні умови: характеристика грунтів, рівень грунтових вод, рельєф та інші. При оцінці родючого шару, розташування і його інженерно-будівельних факторів враховують природні умови території; внесені добрива, багаторічні насадження, споруди; соціальні фактори цінності землі (соціально-економічні умови проживання, особливості ґрунтів і рослинності, інші); санітарно-гігієнічні параметри територій (забруднення повітряного басейну і грунтів, рівень шуму та інші).
Витратний підхід вважається єдиним методом визначення ринкової вартості земельної ділянки у випадках, коли на ринку відсутні достовірні відомості про вироблених угодах з подібними ділянками без поліпшень.
Складові витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки застосовуються в методі залишку для землі, методі виділення. [11]
. 2 Методи оцінки вартості земельної ділянки
Розрахунок вартості в межах кожного з трьох вищеописаних підходів проводиться такими методами.
) Метод порівняння продажів вважається найбільш переважним і загальноприйнятних. Головні складові: права власності; умови фінансування; умови продажу; умови ринку; місцерозташування; фізичні характеристики; доступні комунальні послуги; умови зонування; найкраще і найбільш дієве застосування.
) Метод розподілу базується на положенні про те, що для будь-якого типу нерухомості мається нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю будівель. Подібне співвідношення найбільш справедливо для нових поліпшень, що відображають найкраще і найбільш результативне використання землі.
) Метод виділення вважається різновидом методу розподілу. Вартість землі виділяється з вартості нерухомості відніманням вартості поліпшень з урахуванням їх зносу. Даний метод застосовується для оцінки заміських ділянок, для яких вклад поліпшень в загальну вартість низький і досить легко знаходиться.
) Метод розбивки на ділянки використовується у випадках, коли розбивка ділянки на кілька менших за величиною представляє найкраще і найбільш результативне використання землі.
) Техніка залишку для землі використовується при відсутності відомостей про продажі вільних ділянок землі.
) Метод капіталізації чистого земельної ренти сформований на принципі додаткової продуктивності, згідно з яким після поділу між усіма факторами виробництва систематичних доходів від бізнесу, що реалізується на об'єкті нерухомості, частка цих доходів може бути зарахована до земельної ділянки.
. 3 Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки
Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки містить п'ять етапів:
Етап 1. Встановлення най...
