важливіших питань оцінки. На цьому етапі оцінювач визначає наступні параметри оцінки:
мета оцінки;
стандарти оцінки, згідно з якими знаходиться вартість;
правовий режим і обсяг оцінюваних прав на земельну ділянку.
При оцінці земельної ділянки потрібно ясно визначити наступні ознаки, що характеризують правовий режим його використання:
категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка. Для міських земель також вид територіально-економічної зони: житлова, суспільно-ділова, виробнича; інженерної та транспортної інфраструктури; рекреаційна, сільськогосподарського використання, військових об'єктів та інші;
дозволене використання земельної ділянки;
форма власності;
кадастровий номер;
сервітут і обмеження речових прав на земельну ділянку;
присутність забудови;
встановлення дати проведення оцінки. Дата встановлення вартості земельної ділянки не повинна бути пізніше дати його останнього огляду оцінювачем.
Етап 2. Збір, перевірка і аналіз інформації. Дані, які застосовуються для оцінки, поділяються на загальні та спеціальні. Збір загальних даних на увазі аналіз інформації, що характеризує природні, економічні, соціальні та інші фактори, що впливають на ринкову вартість земельної ділянки в масштабах району його місця розташування.
Збір особливих даних передбачає аналіз докладної інформації, що має відношення до оцінюваного об'єкта. Окреслені дані застосовуються у звіті про оцінку для характеристики об'єкта оцінки, потенціалу його місцерозташування, аналізу ситуації в регіоні з характеристикою стану ринку землі та нерухомості, для обрання методів оцінки і тому подібного. При зборі та аналізі інформації, особлива увага приділяється наступним даними:
юридичний опис та реєстраційні дані;
фізичні характеристики земельної ділянки;
опис будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури;
характеристика місцеположення і прилеглої території;
аналіз економічних чинників;
особливі фактори, наступні з місцеположення конкретної ділянки.
До звіту оцінювач прикладає карту місцевості, що зображає ділянку і його місце розташування, а також фотографії земельної ділянки та її поліпшень. Джерела інформації:
безпосередній огляд земельної ділянки і прилеглої території та вивчення документації для ідентифікації об'єкта оцінки, тобто знаходження ідентичності між тим, що зазначено в документах, і тим, що дійсно існує.
отримання інформації від власника об'єкта та представників експлуатаційних служб.
вивчення земельного ринку та практики продажів.
Етап 3. Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки. Ринкова вартість земельної ділянки встановлюється, виходячи з його найбільш ефективного використання (НЕІ), тобто найбільш можливого використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідає вимогам законодавства, фінансово здійсненним, і внаслідок якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде найбільшою. НЕІ аналізується як з позиції «умовно вакантного» стану земельної ділянки, так і з урахуванням можливостей поліпшення характеристик вже наявного на ділянці об'єкта. НЕІ земельної ділянки знаходиться з урахуванням допустимого обгрунтованого його дроблення на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання.
Етап 4. Розрахунок ринкової вартості на базі трьох підходів до оцінки - витратного, порівняльного, дохідного - і узгодження знайдених результатів. Згідно з Федеральним законом від 29 липня 1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», оцінювач при проведенні оцінки застосовує (або аргументує відмову від застосування) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки. Він самостійно встановлює в рамках кожного з підходів до оцінки, конкретні методи оцінки. При цьому враховується обсяг і достовірність доступної для застосування того чи іншого методу ринкової інформації.
Будь-який з цих методів приведе до знаходження різних величин вартості земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити плюси і мінуси кожного із застосованих методів і вивести підсумкову величину вартості землі на базі найбільш оптимальних і достовірних даних. Підсумкова величина ринкової вартості земельної ділянки виражається в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не враховано інше (наприклад, розрахунок діапазону величин).
...
