у будівель і споруд і що містяться в ГК норм про купівлю-продаж нерухомості (ст. 549-558 ГК РФ), що представляється абсолютно виправданим. Тим самим, забезпечується однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в майновому обороті.
Спеціальні правила, що регулюють договір оренди будівлі або споруди, викликані до життя специфічними властивостями будівель і споруд як об'єктів нерухомості: особливої ??цінністю цих об'єктів, їх непотребляема в процесі використання, нерозривним зв'язком з землею і т. п.
Вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягають у тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. Кодекс не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або споруди. Державній реєстрації підлягають тільки ті договори, термін дії яких перевищує один рік.
Як зазначалося, будівлі та споруди відносяться до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаним із землею. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря припускає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруду). Визначенню цих прав допоможуть деякі правила, що містяться в Кодексі [ст. 652-653ГК РФ]. Зазначені правила сформульовані стосовно до двох ситуацій, коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруду), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендарю відповідно до договору земельну ділянку може бути наданий і на іншому праві. Якщо ж договір оренди будівлі (споруди) не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням [п. 2 ст. 652 ГК РФ].
Якщо земельна ділянка не належить на праві власності орендодавцю будівлі (споруди), така будівля (споруда) може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не суперечитимуть законом або договором з власником земельної ділянки [п. 3 ст. 652 ГК РФ]. Очевидно, що за таких обставин до орендаря будівлі (споруди) від орендодавця переходить і право користування відповідною частиною земельної ділянки.
Стабільності орендних відносин та захисту прав і законних інтересів орендаря сприятиме положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруду) і яка необхідна для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки, в тому числі в результаті його продажу іншій особі [ст. 653 ГК РФ]. У договорі оренди будівлі (споруди) значно зростає в порівнянні з орендою іншого майна роль умови договору про орендну плату [ст. 654 ГК РФ]. Досить сказати, що до зобов'язань, що виникають з договору оренди будівлі (споруди), не можуть бути застосовані загальні правила про оренду, що діють у випадках, коли договором не визначені розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати. Як відомо, в подібних ситуаціях сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах [див. ст. 614 ГК РФ]. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі (споруди) вважається неукладеним. Орендна плата, обумовлена ??договором оренди будівлі (споруди), повинна включати в себе також плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване.
Виконання орендодавцем зобов'язань, що випливають з договору оренди, проводиться шляхом передачі відповідної будівлі (споруди) та прийняття його орендарем. Дана операція повинна бути оформлена передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. У такому ж порядку орендований будинок (споруду) повертається орендарем орендодавцеві при припиненні договору оренди.
2.2 Договір оренди підприємств
Вельми специфічними особливостями в порівнянні з загальними положеннями про оренду майна володіє правове регулювання договору оренди підприємств. Як відомо, в Кодексі під підприємством як об'єктом цивільних прав розуміється майновий комплекс, використовуваний для підприємницької діяльності. До складу підприємства входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також п...
