іки стосовно до оцінюваної нерухомості. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу і визначається дійсний валовий дохід.
3. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання та/або типових витрат на даному ринку. У статті витрат включаються тільки відрахування, пов'язані безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі, відсотки і амортизаційні відрахування. Величина витрат віднімається з дійсного валового доходу і виходить величина чистого операційного доходу.
4. Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта. Існують два методу перерахунку чистого доходу в поточну вартість: метод прямої капіталізації і аналіз дисконтованого грошового потоку.
Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат.
Розрахунок чистого операційного доходу
Для оцінки ринкової орендної плати використані дані з оренди об'єктів, порівнянних з оцінюваним. Об'єкти порівняння відбиралися на підставі наступних критеріїв: місце розташування, доступ до об'єкта, зовнішній вигляд, стан об'єкта, якість конструкції, ринкова привабливість і сукупність додаткових зручностей.
Таблиця 2.6
Дані про ставки орендної плати по порівнянних об'єктах
Об'єкт сравненіяЕд. сравненіяОб'ект оценкіАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4МестоположениеУл.КлючевскаяУл.КлючевскаяУл.КлючевскаяУл.КлючевскаяУл.КлючевскаяСтавка орендної плати, руб.Руб.90008000950010000Коммунальние услугіЕлектроснабженіе, хол. і гір. вода, каналізація, опалення, телефон, телевіденіеЕлектроснабженіе, хол. і гір. вода, каналізація, опалення, телефон, телевіденіеЕлектроснабженіе, хол. і гір. вода, каналізація, опалення, телевіденіеЕлектроснабженіе, хол. і гір. вода, каналізація, опалення, телефон, телевіденіеЕлектроснабженіе, хол. і гір. вода, каналізація, опалення, телефон, телевіденіеУсловія арендиРиночниеРиночниеРиночниеРиночниеРиночниеВід орендної платиНалічниеНалічниеНалічниеНалічниеНалічниеСрок дії договора12 мес.12 мес.12 мес.12 мес.12 мес.Істочнік інформацііГазета З рук в руки Газета З рук в руки Газета З рук в руки Газета З рук в руки Газета З рук в руки
Таблиця 2.7
Звіт про доходи та витрати на підставі отриманої інформації
ПоказательОб'ект оценкіАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Потенціальний валовий дохід від оренди (ПВД), руб. в міс. 900090008000950010000Потенціальний валовий дохід від оренди (ПВД), руб. в год10800010800096000114000120000Недогрузка (10%) 108001080096001140012000Действітельний валовий доход972009720086400102600108000Операціонние расходиЖеу (600), е/е (230), опалення (1500), хол. Вода (120), гір. (230), інтернет (350)=3030 * 12=36 36036360363603636036360ЧОД6084060840500406624071640
Визначення вартості об'єкта нерухомості
Капіталізація доходу - перетворення очікуваних у майбутньому доходів у одноразово одержувану в справжні час вартість.
Метод прямої капіталізації переводить річний дохід у вартість або шляхом ділення річного доходу на відповідний коефіцієнт доходу. Цей метод не потребує довгострокових прогнозів. Норма доходу визначається з даних ринку.
Таблиця 2.8
Визначення коефіцієнта капіталізації
Об'єкт сравненіяЦена продажіЧОДКоеффіціент капіталізацііАналог 11350 000608400,045Аналог 21400 000608400,043Аналог 31450 000500400,034Аналог 41500 000716400,047Средневзвешенное значеніе0,042
Коефіцієнт капіталізації=ЧОД/Ціна продажу
Вартість об'єкта нерухомості=ЧОД/Ккап.ср.зн. =60840/0,042=1448571
Т.е. вартість об'єкта оцінки дохідним підходом склала 1448571
(один мільйон чотиреста сорок вісім тисяч п'ятсот сімдесят одна рубль)
Глава 3. Узгодження результатів і висновок про ринкову вартість
Заключним елементом процесу оцінки є порівняння оцінок, отриманих на основі зазначених методів, і зведення отриманих вартісних оцінок до єдиної вартості об'єкта. Процес відомості враховує слабкі і сильні сторони кожного методу, визначає, наскільки істотно вони відображають об'єктивний стан ринку.
Процес відомості оцінок призводить до встановлення остаточної вартості об'єкта, чим досягається сама мета оцінки.
Використані в звіті методи розрахунку ринкової вартості дали наступні результати (табл. 3.1).
Таблиця 3.1
