ьких компаній може бути прийнята ставка по вкладеннях з найменшим рівнем ризику (наприклад, ставка по валютних і рублевих депозитах в Ощадбанку або інших найбільш надійних банках, або прибутковість ООВЗ (ВЕБ).
.3 ХАРАКТЕРИСТИКА порівняльного підходу
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Умови застосування порівняльного підходу:
. Об'єкт не повинен бути унікальним.
. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій.
. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівнянні.
Порівняльний підхід базується на принципах:
заміщення;
збалансованості;
попиту та пропозиції.
Етапи порівняльного підходу:
етап. Вивчення ринку - проводиться аналіз стану і тенденцій ринку і особливо того сегмента, до якого належить оцінюваний об'єкт; виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані порівняно недавно.
етап. Збір і перевірка достовірності інформації про пропоновані на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки; порівняння об'єктів-аналогів з оцінюваним об'єктом.
етап. Коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностями від об'єкта оцінки.
етап. Встановлення вартості об'єкта оцінки шляхом узгодження скоригованих цін об'єктів-аналогів.
Порівнянні об'єкти повинні ставитися до одного сегмента і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
терміні експозиції. Термін експозиції - час, який об'єкт знаходиться на ринку;
незалежності суб'єктів угоди. Під незалежністю мається на увазі те, що угоди полягають не за ринковою ціною, якщо продавець і покупець:
· перебувають у родинних відносинах;
· є представниками холдингу і незалежної дочірньої компанії;
· мають іншу взаємозалежність і взаємозацікавленості;
· угоди здійснюються з об'єктами, обтяженими заставою або іншими зобов'язаннями;
· займаються продажем об'єктів нерухомості померлих осіб і т.д.;
інвестиційної мотивації, яка визначається:
· аналогічними мотивами інвесторів;
· аналогічним найкращим і найбільш ефективним використанням об'єктів;
· ступенем зносу будівлі.
Основні критерії вибору об'єктів-аналогів:
. Права власності на нерухомість.
Коригування на права власності являє собою різницю між ринковою та договірною орендної плати, так як повне право власності визначається при ринковій орендній платі та доступному поточному фінансуванням.
. Умови фінансування угоди. При нетипових умовах фінансування операції необхідний ретельний аналіз, в результаті якого вноситься поправка.
. Умови продажу та час продажу.
. Місцезнаходження.
. Фізичні характеристики.
1.3.1 Класифікація і суть поправок
Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідна коригування зіставних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.
Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий.
Вартісні поправки:
а) абсолютні поправки, внесені до одиниці порівняння, змінюють ціну проданого об'єкта-аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Позитивна поправка вноситься, якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, негативна, якщо гірше;
б) грошові поправки, внесені до ціни проданого об'єкта-аналога в цілому, змінюють її на певну суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках.
Кумулятивні процентні поправки визначаються шляхом перемноження всіх індивідуальних процентних поправок.
Поправка у формі загальної угруповання використовується зазвичай на розвиненому ринку нерухомості, де є велика кількість продажів. Сукупна коригування здійснюється в рамках виділеної групи порівнянних об'єктів.
Послідовність внесення поправок:
) Поправка на умови фінансування.
) Поправка на особливі умови продажів.
) Поправка на час продажу.
) Поправка на місце розташування.
) Поправка на фізичні характеристики.
1.3.2 Підбір об'єктів аналогів
Метод цінових індексів, або індексування за...
