Реферат Визначення ринкової вартості об'єкта ресторану &Al Capone& в місті Челябінськ

Тема: Курсовые проекты

фактором часу:

.Метод прямого порівняння з ідентичним об'єктом:

Ідентичний об'єкт - це об'єкт тієї ж моделі (модифікації), що і оцінюваний об'єкт, у нього немає ніяких відмінностей від оцінюваного об'єкта по конструкції, оснащенню, параметрам і застосовуваним матеріалам.

Ціна ідентичного об'єкта служить базою для призначення вартості оцінюваного об'єкта. Повна вартість заміщення дорівнює ціні ідентичного об'єкта, наведеною до умов нормального продажу і умовам оцінки за допомогою так званих комерційних коригувань (поправок).

Комерційні поправки за своїм змістом можна поділити на три групи:) Поправки, що усувають нетипові умови продажу (прискорені терміни поставки, гарантійний термін, знижки, комплектація, додаткові послуги та ін.)) Поправка на наявність ПДВ та інших податків.) Поправка за фактором часу. Поправки другої і третьої груп виконуються практично завжди, а першою - вибірково з урахуванням їх визначеності і значущості.

.Метод прямого порівняння з аналогічним об'єктом:

У цьому методі крім комерційних коригувань, вносять в ціну аналога ще також поправки на параметричні відмінності. Поправки на параметричні відмінності поділяються на два види:

Поправочні коригування (виконуються внесенням абсолютної поправки до ціни);

Коефіцієнтний коригування (виконуються множенням вихідної ціни на коригуючий коефіцієнт);

Так як при прямому порівнянні вносяться як поправочні, так і коефіцієнтний коригування, то кінцевий результат залежить від послідовності їх внесення. Існує єдиний порядок внесення коригувань:) Спочатку вносять комерційні коригування з метою приведення ціни аналога до умов оцінки вартості.) Поправки на додаткові пристрої.) Поправка на допоміжні параметри.) Коефіцієнтний поправка на головні параметри.

.Метод прямого порівняння з аналогічними об'єктами з внесенням спрямованих якісних коригувань:

Метод може бути застосований тоді, коли для оцінюваного об'єкта можна підібрати, як мінімум, два аналога. Причому оцінюваний об'єкт за своїми технічними характеристиками, а отже, і за вартістю займає проміжне положення між двома аналогами.

У результаті порівняння аналог отримує якусь кількість як підвищують, так і понижувальних коригувань.

.Метод розрахунку за питомими показниками і кореляційним моделям:

Даний метод зручно застосовувати тоді, коли потрібно оцінити велику безліч однотипних об'єктів, що розрізняються значеннями окремих параметрів.

Цей метод повністю відповідає аналогічному методом, описаним в витратному підході (див. вище).

Описані вище методи порівняльного підходу застосовуються в основному при оцінці окремих машин і одиниць обладнання. Вибір методу визначається характером об'єкта, умовами його використання та повної інформаційної бази про ціни і параметрах аналогічних зразків машин і устаткування.

Методи порівняльного підходу мають і свої мінуси:

Достовірність визначається повнотою і точністю ринкової інформації;

Необхідний розвинений і відкритий ринок продажів машин та обладнання;

Трудомісткість множинних оцінок;

Деякий допуск оціночної вартості в результаті внесення поправок;

Об'єкти аналоги: Alexander Home RestoBar, кафе Vintage, Overtime

№ об'ектаМестоположеніеВнеш. благоустр.Состояніе зданіяS, м 2 Внутр. отделкаІнж. оборудованіеЕтажЦена1Бр. Каширін, 12парковкановое256улуч.все основні віди12 680 0002Пр. Леніна, 64парковкановое263улуч.все основні віди13 100 0003Пр. Леніна, 35парковкановое274улуч.все основні віди12 920 0004Красная, 71парковкановое280улуч.все основні віди13 670000

. 4 ХАРАКТЕРИСТИКА Витратний підхід

Витратний підхід - це сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням його зносу.

Особливості:

Витратний підхід заснований на припущенні, що витрати необхідні для будівлі.

Базова формула витратного підходу до оцінки вартості об'єкта нерухомості:

Де:

V- об'єкт нерухомості;

Vз.у- вартість земельної ділянки;

Vвоспр.- витрати;

Vзам.- витрати;

Алгоритм витратного підходу:

) Визначення витрат на відновлення/заміщення об'єкта, як нового;

) Розрахунок зносу;

) Оцінка ринкової вартості земельної ділянки;